北京楼市突然熄火?真相是……-凯发旗舰

现象:北京楼市疫控后一路走高,10月突然熄火

10月北京新房商品住宅(含共有产权房)成交约4500套,环比下降42%;11月(截止26日)成交约5200套,虽小幅增长,但未达三季度月均水平6900套。成交金额上,10-11月月均成交金额约296亿元,相对三季度月均372亿减少约76亿元。

步步登高的云梯突然断阶,北京楼市要熄火吗?

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为什么?

共有产权房成交在三季度集中签约,而10-11月成交量大幅回调是拉低整体市场走势的主因

从结构上看,在售的三类住宅(限竞房、纯商品房、共有产权房)表现不一。其拉低最近两月走势的主要原因是共有产权房的大幅回调,其次是限竞房成交的微幅调整,主要是10月成交环比下降20%。而纯商品房成交走势平稳,月成交基本保持在1800套左右运行。

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回顾三季度成交量的高峰,可看出主要是通州、朝阳、顺义等相对优越城区的共有产权房的集中签约所致。尤其是朝阳区大量共有产权房的上市。

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抛开这个话题,我们看看2020年商品住宅市场到底发生了哪些主要的变化?

商品住宅价格平稳下调或到临界点 支撑市场有序进入

从成交额上看,除了共有产权房量的大幅减少导致的成交金额减少外,纯商品房和限竞房价格下调也是原因之一。

2020年1-11月,纯商品房成交均价月均涨幅为-1%,而限竞房月均涨幅为0%,共有产权房月均涨幅为2%。纯商品住宅月均涨幅为负增长。

从三类住宅的总价走势上也可以看出,纯商品住宅和限竞房总价月均走势走出一条平稳的下滑线。

 

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此外,值得一提的是,纯商品房、限竞房和共有产权房在各自的消费层平行运行,从总价上可以清晰看出区隔,纯商品房月均总价在800~1100万间运行,限竞房在500万左右运行,而共有产权房在230万左右运行。

 

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从近一年纯商品房和限竞房平稳的走势上,不难看出市场消费者,无论是改善型,还是刚需型,都在有序进场,似乎表明今年的房价是市场“愿意”接受的价格,消费者不再持币观望。并且,价格上一手房、二手房两个市场已经重合,导致部分二手房购买客群向新房市场游动。

 

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刚需、刚改客群是主流 其中300~500万客群增长较快

 

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从2016年930调控,房地产进入新时期以来,北京房地产市场明显的变化之一是结构的调整。

从产品供应调整,90㎡以下户型占市场主力,近两年年均供应在55%左右;

从价格上调整,500万以下产品成为市场主力(因限竞房),特别是300-500万新房增长明显,较前两年翻倍。这两方面来看,政策在维护稳定的同时,支持了刚需和刚改人群置业。

另一层面,市场高端市场从供应上,处于低位,需求层也并不激进。

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综合看,如果没有疫情的影响,2020年新房走势是平稳的,不会出现明显的反差。而这种走势正是延续了2019年的走向。

从中也可看到北京购买力的水平段位,消费者承受能力;产品力与消费者接受度的关系;区位价格支撑与消费者认可度的关系等等。

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