天朗观房势-凯发旗舰

上半年已近尾声，经历房地产贷款新政、土地集中入市等行业调整，北京房地产市场热度依然不减，商品住宅成交规模再创历史同期新高。

北京市今年首批集中供地中有10宗进入高标准商品住宅建设方案投报程序，在5月24日和25日上午进行了现场投报。

今日，北京土地储备中心进行了朝阳王四营等7宗土地高标准方案投报工作。从上午8:30起，进行材料审核和高标准文件宣读。此时，海淀树村南地块投报工作还在进展中。

历时两日，截止今日18:30，随着大兴旧宫地块被首开 住总联合体收入囊中，北京首批集中供地全部竞价结束。

今日，从早9:40至18:00，北京进行了朝阳、海淀共12宗土地现场竞价，除5宗地现场成交外，其余7宗将全部进入高标准方案投报程序。

5月6日，北京六里桥土地交易中心迎来企业集中报名首日，报名窗口未开房，已有多家企业前往报名，现场十分火热。据现场信息了解，截止5月6日下午，3月31日集中入市的第一批29宗土地中，已有19宗土地有企业报名，且部分地块已经报价。

随着北京房地产市场的发展，房企管理的规范化和业务专业化，以及市场竞争环境的变化，市场的再细分，房企更加注重市场研究能力的提升。从关注当下竞争，到关注未来趋势，都开始向精细化程度发展。

2021年4月，北京新房住宅整体市场（纯住宅 限竞 共有产权）成交量保持增加，共成交6830套，环比、同比分别增加3.3%和54.4%。

今日（4月23日），房山区长阳镇04街区fs10-0104-6001、6002地块r2二类居住用地、a334基础教育用地公布招标中标结果，最终由北京首都开发股份有限公司以7.5亿元竞得，核经营楼面价10724元/㎡，溢价率2.61%。

2021年一季度，北京新房商品住宅成交约1.8万套，同比增长168% 结构上，限竞房成交7200余套，占比约38.9%；纯商品住宅成交5100余套，占比约27.8%；共有产权房成交6100余套，占比33.3%。成交量依旧以限竞房为主。

伟人曾经讲过“没有调查就没有发言权”，这里的“发言”不是高谈阔论，而是本着解决问题的“发表观点”。这里强调了“调查”、“调研”的重要性，因为它是我们发表观点以及做决策的重要依据支撑。

从波浪式的供地节奏向“定时定量”分批集中供地模式的转换，从未来预期的角度看，再次给市场明确“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展的决心。

2021年一季度的北京房地产市场，“房住不炒”主基调不变，以及严防消费贷、经营贷等多项行业管控影响下，市场供应积极、成交活跃、房价稳定，为近几年以来最好的“一季度”。 然而在优异表现的背后，新房商品住宅细分市场随着限竞房的消退、纯商品住宅的回归，市场内部结构也发生了明显变化。

中国房地产20余年的市场化发展，对中国城市化进程起到了促进作用。随着中国城市的崛起、经济总量迅猛发展，整体由“求量”向“求质”的转变等等环境因素的改变。

房地产市场平稳健康发展，有助于经济健康发展 房价远远高于居民购买力，居民在其它方面的消费将受到影响，不易于整体消费平衡，从而影响经济发展的平衡。

2020年，中央对房地产长效机制的建立提出了新方面的举措，对行业发展形成了新的指向。但是，这仅仅是开始，未来还会有更多完善配套的细部的政策出台。 短期看，在长效机制形成过程中，临时性的调控手段和正在形成的长效机制将互相配合，把房地产市场运行框定在平稳健康的标尺范围内。 哪些是短期直接的调控手段，比如供应端的“70/90”限户型、房屋限价措施，需求端的“五年限售”、限贷款等措施。短效措施是长效机制的缓兵之计，会随时启用，长期看，待长效机制完善和有效后会逐渐取消。

2019年3月，北京市委、市政府决定对北京首都开发控股（集团）有限公司与北京房地集团有限公司实施合并重组。重组后，首开集团“十三五”时期定位为“服务国资国企改革发展，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展的新路径，力争成为城市有机更新的综合服务企业”。 在“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的大背景下，集体用地腾退建设回迁房、集体用地建设租赁住房等新的政策房建设模式，成为首开集团在新时代下面临的重要机遇和挑战。

面对北京地价高、竞争强的特点，对于强竞争区域、操作难地块，中海也选择了联合拿地，提高成功概率。比如，在2016-2017年北京土地竞争最为火爆的时期，中海也策略性的与其它房企进行合作拿地。 2020年3月13日中海发布了2020寻地合作计划，在这份以“共赢”为主基调的计划中，股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等词汇高频在集团以及各个区域的海报出现。

2020年，北京房地产市场表现随着疫情的进展变化而波动起伏。春节假期加上疫情爆发，一季度成交低迷，随着疫情被有效控制，5月起成交规模逐渐走高，全年商品住宅（不含共有产权房）成交套数同比增加36.5%。 自2016年”9.30”以来，疫情影响之下的2020年是市场成交量最高的一年，甚至超过公认的房地产形势较好的2016年；同时，土地市场不限价住宅用地大量成交，高价地块也有所增加。

自2005年开始房地产调控以来，都将“促进房地产市场平稳健康发展”作为调控目标，但结果却事与愿违，不尽人意。 “9.30”开启的房地产调控明确提出建立和实施房地产长效机制，跟历史调控相比，长效机制有什么特别之处？其内涵和内容到底是什么呢？实际进展和成效又如何呢？

“9.30”之后的房地产市场发展遵循的另一线路，是以房地产供给侧结构改革为主线，进行供需双向调节。为什么要进行供给侧改革？供给侧改革的内容都包括哪些呢？实际进展和成效又如何呢？

限竞房：大量去化背后高性价比在支撑，市场依然承压 2020年的北京限竞房市场，支撑了全市新房商品住宅超过一半的市场份额，成交比重达到52%，成交套数也达到3.07万套，同比明显增加48.5%，是自2018年限竞房入市以来成交量、成交比重最高的一年。 然而，限竞房供地的大量减少，说明限竞房“平稳房价”的目的达成，是否预示未来限竞房将消退？

纯商品住宅：蓄势待发，将回归市场主力 近两年，土地市场供应格局转变，纯商品住宅供地增加，供应量、成交量比重也达到30%左右，预示着纯商品住宅市场主力地位也将重新回归。

共有产权房：供应放缓，城区郊区依然两级分化 2020年的北京共有产权住房市场，从供给端已悄然生变。一方面，新增供应量明显缩水，另一方面，未来影响共有产权房供应的土地供应也大幅减少，2020年供地仅两宗。而共有产权房区域不均衡性仍凸显，区域市场两级分化依然严重。

二手住宅：量稳价跌，市场需求与新房明显差异 2020年的北京二手房市场，虽然前期受到疫情的明显影响，但在疫情得到有效控制背景下，市场需求释放，展现明显复苏态势。从内部市场特征来看，二手住宅市场需求与新房形成明显差异。

土地市场：不断优化调整，引导市场健康发展 2020年的北京土地市场，在疫情冲击的大背景下，积极供地，发挥了稳定市场的积极作用。除此之外，土地供应格局及供地细则也出现了现显著变化，不变的是调控市场、稳定楼市的决心。

北京房地产市场新房商品住宅项目成交排名top10

疫情之下，市场逆袭反转，不降反升 2020年的北京房地产市场，经历了年初疫情的重创，一度陷入“冰封期”，行业几乎停摆，经历至暗时刻。但是，市场很快进入“反转状态”，交易量从低谷快速推向高峰。年末盘点，各级市场成绩却不降反升，出乎意料。

疫情之下，2020年北京房地产是从“冰封期”开始的，但是，很快进入“反转”状态，全年交易量从低谷推向高峰历经不平淡的9个月。

2016年房地产变革后，北京房地产市场需求在观望两年后，开始释放。疫情虽然没有带来调控放松，但也没有抑制住需求的释放。

沉寂了一个月的北京土地市场今日终于开始有所动作，迎来海淀西八里庄地块、怀柔新城08街区hr00-0008-6029地块及昌平区沙河镇七里渠南北村cp00-1804-0002三宗地的成交，虽全部近乎“底价成交”，也为北京新一轮土拍季拉开帷幕。

现象：北京楼市疫控后一路走高，10月突然熄火 10月北京新房商品住宅（含共有产权房）成交约4500套，环比下降42%；11月（截止26日）成交约5200套，虽小幅增长，但未达三季度月均水平6900套。成交金额上，10-11月月均成交金额约296亿元，相对三季度月均372亿减少约76亿元。

在2035规划中，大兴和房山都是承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区。但是，从房地产开发和市场看，却走出了两个完全不同的景象。

今年在疫情影响下，北京楼市展现“v”型走势，随着疫情得到有效控制，第二、三季度全市新房商品住宅及二手房住宅成交量连续增加，且第三季度新房商品住宅成交近1.5万套已达到2014年以来的季度历史峰值，楼市热度可见一斑。 注：本文所涉及新房商品住宅数据均不含共有产权房。

北京自2016年“9.30”实行“限房价、竞地价”以来，至今已有四年。 “限竞房”地块从2017年开始高位供应，几乎处于井喷状态。而到2020年，限竞房地块供应逐渐变少，表明“限竞房”地块供应热潮已过。对于北京土地市场而言，也发生了转折性的变化。

疫情过后，北京楼市的热销已经成为不争的事实。 三季度北京商品住宅（含共有产权房）销售规模达到季度历史最高值，成交金额达1144亿元，成交量达到2万套水平（上一次季度值达到2万套，还是在2015年三、四季度，那年可是调控前最后的疯狂），似乎北京楼市迎来了报复性消费。

北京自2016年调控以来，在共有产权房、限竞房土地为主的供地环境中，国企、央企逐渐成为竞买土地的主流。民营企业则在激烈的竞争中伺机而行。

2020年上半年整体看，虽然受疫情影响，楼盘活动减少或开工受限，但是新房商品住宅（不含共有产权房）供销量与前两年比保持了平稳的状态，说明北京市场影响较小。

北京二手住宅走出疫情影响圈 截止到7月12日，北京2020年二手住宅共成交6.7万套，比去年同期减少7.9%，占比2019年全年总量的49.7%，去年全年约13.5万套；以目前市场成交的回暖态势来看，2020年有望追平2019年全年成交量。

2020年1~5月，北京土地成交金额约1129亿元，占2019年全年金额的67.5%，成交宗数仅32宗，平均单宗地卖出35个亿。

沉寂了一年无供地的密云市场，今日迎来久违的两宗“不限价”住宅地竞价成交。两宗地参与竞买企业包括首开、住总、旭辉、花样年、路劲、恒大等6家知名房企，除恒大外，其它房企均以联合体形式参与竞买。

行业对于本轮宏观调控，2018年如果更多的是观察、揣测和不确定的疑问句，那么，时至今日，我们可以将这些问号，改成了确定的句号。

房地产行业对市场数据应用，涉及面较为广泛。 就房地产项目层面，从投资拿地、区域介入、项目立项、市场定位、产品定位、价格定位到项目营销等环节，都离不开对市场数据的运用。

2019年上半年的市场，着实耐人寻味。它似乎正在努力展现新周期的特点——慢去化稳增长。也在证明着房产的特殊性和市场的客观规律——价值决定市场。

在经过2018年“严上加严”的政策调控后，对于2019年北京房地产市场的走势，行业更多的是向好的期待，毕竟这一次调控波从本质上改变了市场规则，浇灭了“野蛮丛生”时代的暴涨。

行业规模的萎缩，房企利润空间的下调，就目前大周期的转承而言，并不是一个低谷调整，新低位运行而是将成为一种常态。在这样一个常态下，我们如何在中国房地产行业发展的大进程中，跟上时代的步伐，找到适合这个阶段的特征，为企业可持续发展做更多的准备和选择。 实际上，在行业内已经有很多标杆型企业走在了改革的前列。比如万科、碧桂园、龙湖等，或多或少都在尝试着新业务，重新审视着自身在行业中的新定位。 本章就和大家一起，结合传统住宅开发业务以及城市发展的现阶段，对行业标杆企业和新型地产业务进行案例分析，试着探索房企可持续发展的一些线路。