2019~2020三区域坚挺支撑高端市场-凯发旗舰

2016年房地产变革后,北京房地产市场需求在观望两年后,开始释放。疫情虽然没有带来调控放松,但也没有抑制住需求的释放。

2019年北京成交新房商品住宅(不含共有产权房)约3.6万套,2020年成交约4.4万套(截止12月10日),对比2017和2018年数据(2.1和2.3万套),年均增长约1万余套。不得不承认,这两年市场的热销。

注:调取数据为70年商品住宅,不含共有产权房

另一层面,不可否认的是,价格出现微幅下调情况,今年商品住宅均价不到5.1万元,而2019年5.4万元/㎡,2018年5.36万元/㎡。众所周知,房屋限价是主要原因,也就是限竞房的大量入市。

市场均价5万元是常态,而超出市场均价的高端市场怎么样呢?哪些区域是市场主力呢?

两个维度看,北京单价8万 项目成交量和单套总价1500万项目成交量。

单价8万 项目总体成交减少20% 限竞房减少90%

2020年(1-11月)单价8万 项目成交量环比下降20%,减少412套,其中限竞房下降明显,达到90%。

从总价上看,总价1500万元 /套项目成交总量减少440套,环比下降17%;限竞房和商品住宅成交套数均有不同程度回落。

但是,从项目在售的个数上看,在售高端住宅项目减少并不明显。截止2020年11月,单价单价8万 项目成交个数77个,占总在售项目为14%;2019年单价单价8万 项目80个,占比15%。

区域:丰台、海淀、朝阳三区域支撑起高端市场
      单价8万 市场从成交热力图上看,丰台、海淀和朝阳三区连续两年占据单价单价8万 高端市场主力区位。
      2019年北京新房单价单价8万 项目成交热力图


2020年(1-11月)北京新房单价单价8万 项目成交热力图

2019年成交主力为丰台区,成交1046套,占比50.9%,2020年成交主力为朝阳区,成交632套,占比38.4%,主要受市场供应结构影响,导致行政区产生明显变化。

其中,四、五环之间区域成交连续两年占据单价单价8万 高端市场主力位置,且成交占比不断增加。
      2020年成交套数和成交占比均高于2019年,成交增加179套,环比增加30.3%,成交占比由28.7%提升至46.8%。
      此外,2020年成交被挤压明显萎缩的区域为二、三环之间,主要受供应结构影响,2019年佑安府限竞房项目开盘入市,由于销售限价低于同区域商品住宅价格24000元/㎡左右,形成快速去化一房难求的趋势,从而推高了该区域的成交。


项目:丰台区高价地新项目集中热销
      丰台区成为2019年高端项目主要成交区域,成交项目多为高价地项目,从成交量上看,明显属性集中热销的局面。
      2019年,成交套数排名前六名项目全部来自丰台区,且成交均超百套,排名首位的是丰台区的佑安府限竞房项目,位于二、三环之间区域,成交204套,成交均价83075元/㎡,是2年内唯一进入前10的限竞房项。
      其次,泰禾西府大院、泰禾金府大院(新著东方)、华润昆仑域等高价地项目也是强劲销售,年成交均在百套以上。
      值得一提的是,同区域同位置的商品住宅项目和限竞房项目销量存在明显差异,纯商品住宅华润昆仑域比佑安府限竞房少成交76套,成交128套,但是价格上却高出2.4万元/㎡,成交均价约10万元/㎡。
      2020年截然相反,丰台没有了大量单价8万 项目上市,市场消化的是朝阳、海淀区域的老项目或区位明显优越的项目。
      排行前十的单项目成交量上明显有所收窄。仅有3个项目成交超百套,其中,排名首位的是朝阳区的壹亮马项目,成交145套,成交均价95183元/㎡。
      此外,2020年成交高端项目中没有限竞房项目上榜。
      2019年北京新房单价单价8万 项目成交套数排名(top10)

2020年北京新房单价单价8万 项目成交套数排名(top10)

总价1500万 市场
      从总价上看,朝阳区成为市场首位区域,其次为丰台区和海淀区。
      朝阳区连续两年占据总价1500万元 /套高端市场主力位置,虽然成交套数减少,但成交占比却有所增加。2019年、2020年(1-11月)分别成交854套和820套,占比33.2%和38.5%。

2019年北京新房总价1500万元/套 项目成交热力图

2020年北京新房总价1500万元/套 项目成交热力图

 2019年,成交套数排名前五的项目全部来自丰台区,且成交均超百套,其中有2个为泰禾集团开发的项目,一个是排名首位的泰禾西府大院项目,位于三、四环之间区域,成交146套,成交金额为30.59亿元;
      另外一个是排名第五的泰禾金府大院(新著东方)项目,位于四、五环之间区域,成交105套,成交金额为20.12亿元。主要是泰禾集团为了回笼资金,不仅项目提前了入市时间,并相应加快了推盘节奏。
       2020年,成交套数排名前五的项目分别来自朝阳区和海淀区,但仅有2个项目成交超百套。主要受市场供应结构影响而导致的另限竞房变化最为显著,占据排名前十中的3席,比2019年增加2席。
      其中壹亮马项目2020年成交增加66套,推动成交金额大幅提升;而北京城建世华龙樾项目,成交套数及成交金额均保持平稳暂无变化。
       2019年北京新房总价1500万元/套 项目成交套数排名(top10)


2020年北京新房总价1500万元/套 项目成交套数排名(top10)

 高端市场总量虽然有所下滑,但是重点区域,特别是丰台三~四环区域明显被市场认可。
      预计在未来一段时间内,北京新房高端市场依旧延续目前的平稳走势。至于下个热点区域在哪里点燃,还得取决于土地供应及项目入市节奏,特别是豪宅密集出地区域,如丰台区分钟寺板块。
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