天朗·年报专题1之土地市场:不断优化调整,引导市场健康发展-凯发旗舰

      专题一:

      2020疫情突袭 市场逆袭

      结构变化悄然沿袭  

      土地市场:不断优化调整,引导市场健康发展

      2020年的北京土地市场,在疫情冲击的大背景下,积极供地,发挥了稳定市场的积极作用。除此之外,土地供应格局及供地细则也出现了现显著变化,不变的是调控市场、稳定楼市的决心。

  • 土地中商品住宅成交面积高达442万㎡,与2017持平

      2020年共成交经营性用地58宗,与2019年持平。其中住宅地块48宗,比2019年减少2宗。2020年住宅地块成交规划建筑总面积为602.9万㎡,同比减少6.1%。

      虽然住宅地块总量有所减少,但成交土地中配建商品住宅面积却保持增加。

      从近四年成交土地规划建筑面积细分用途来看,2019及2020年成交土地中配建商品住宅(不含共有产权房、保障房)规划建筑面积连续增加,2020年已达到442.3万㎡,同比增加了8.2%,几乎与近几年供地高峰的2017年持平,且商品住宅规划建筑面积所占土地成交总面积比例已达60.8%,而2017年仅38%。

  • 土地市场保持热度,企业拿地积极且理性

      2020年北京经营性用地企业参与竞买保持理性,年度平均参与企业竞买数为3.6,保持稳定,比2019年减少0.2。

      另外,2020年土地成交宗地中溢价率主要集中在10%~30%之间,40%以上溢价率的仅2宗,土地市场热度保持的基础上,企业竞拍更加理性。

      并且,2020年北京成交住宅用地中,仅有2宗土地达到价格上限成交,进入竞自持阶段。

  • “限房价”不再是硬性要求,但“控地价”仍是标配

      2020年北京住宅地供应的最大特征,莫过于大规模“不限价”。2020年内,北京土地市场共计公告44宗住宅地块,除1宗纯共有产权房、1宗共有产权 “不限价”商品住宅混合地块、以及35宗纯“不限价”商品住宅用地外,年内仅公告7宗限竞房地块。

      2020年北京公告限价及不限价商品住宅用地分布图:

      由于前几年限竞房、共有产权房的大量供应,以及产品同质化现象严重,去化艰难导致库存大量积压。2020年疫情冲击市场活跃度下降,北京限竞房、共有产权房供地的减少,也是土地供应结构顺应市场需求在进行调整。

      虽然“限价”明显松动,但严格控制高价地块未改变,不允许出现高溢价率地块。2020年土地成交宗地中溢价率主要集中在10%~30%之间,40%以上溢价率的仅2宗。并且,热点地块如东坝限竞房地块,举牌3手便竞自持商品住宅面积,控制溢价率在3.5%。可见,虽然限价松动,但土地价格还在严控。

  • 竞拍规则调整,新型“共有产权商品住宅”问世

      在延续“不限价”的同时,北京也开始了各种新的尝试。针对“不限价”地块,北京也将在2021年首次尝试推出一种新型的“共有产权”商品房。

      2020年的最后一天,北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造b-1南地块r2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,修改了海淀树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则,试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

      北京土拍市场首次采用“三竞”的方式进行供地,主要适用目标为高品质地块,避免因地价过高而带来房价的波动,抑制开发商高价拿地,起到抑制高地价的作用,这也是北京贯彻“房住不炒”的举措,在提供多类型产品的同时,也抑制投资行为的出现。

  • “新90/70”执行,优化市场产品结构

      2020年北京住宅地块供应的另一个明显特点,是90/70政策细则发生了变动,表述口径由“套型建筑面积”改为“套内建筑面积”。10月19日公告的昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目cp00-1804-0002地块为首个执行该政策的地块。

      实际上,新90/70政策的执行,是对2016年的“930新政“兼顾满足改善性住房需求”的落实。另外,给限竞房的限制条件适当“松绑”,优化市场中小套型同质化严重的产品结构,使其逐渐趋向合理。

      整体而言,2020年在疫情影响背景下,北京土地市场做出积极调整,通过发布供地计划、调整供地节奏、增加优质地块供应、调整宗地细部执行政策等多种手段,带动土地市场保持热度与理性。

      另外,目前北京土地市场调控仍然严格,虽然具体政策会跟随市场需求的变化而变化,但在“房住不炒”原则下,北京的土地政策还会长期趋紧,北京房地产市场的未来预期也偏向平稳。

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