天朗·年报专题2之加强并深化以供给侧结构改革为主线的供需双向调节-凯发旗舰

      专题二
      识路线 知大局,路遥步坚践行远

      ——北京房地产市场发展的背后逻辑分析

      “9.30”之后的房地产市场发展遵循的另一线路,是以房地产供给侧结构改革为主线,进行供需双向调节。为什么要进行供给侧改革?供给侧改革的内容都包括哪些呢?实际进展和成效又如何呢?

      中国经济和房地产发展到新阶段,供给侧结构改革势在必行

      改革开放三十多年来,中国经济持续高速增长,成功步入中等收入国家行列,已成为名副其实的经济大国。但随着人口红利衰减、“中等收入陷阱”风险累积、国际经济格局深刻调整等一系列内因与外因的作用,经济发展进入“新常态”。

      主要经济指标之间的联动性出现背离,经济增长持续下行与cpi持续低位运行,居民收入有所增加而企业利润率下降,消费上升而投资下降等等。与此同时,宏观调控层面货币政策持续加大力度而效果不彰,投资拉动上急而下徐;中国经济的结构性分化正趋于明显。

 

      为适应这种变化,在正视传统的需求管理还有一定优化提升空间的同时,迫切需要改善供给侧环境、优化供给侧机制,通过改革制度供给,大力激发微观经济主体活力,增强我国经济长期稳定发展的新动力。

      与我国整体体经济发展形势发展保持一致,房地产自1997年取消福利分房、住宅商品化后,获得高速增长。同时也积累了众多问题和矛盾,供需关系结构性失衡问题突出,迫切需要解决,主要表现在三方面:

  • 区域分化严重,三四线城市库存高企,一二线城市供不应求;

  • 物业用途分化严重,住宅紧俏商办过剩,商住价格倒挂

  • 需求层级分化加深,中、低收入家庭基本居住需求得不到满足

      同时,为实现房地产市场稳定健康发展的目标,针对需求侧的调控已基本无计可施。相反,调控历史上针对供给的调控次数不多,手段不多,整体力度不大,还有无限空间。从结构看,供给是源头,如果供给的房屋与市场需要不匹配,房地产市场也无法平稳健康发展。

      因此推进房地产供给侧改革势在必行。

      自“9.30”起,房地产供给侧改革持续发力

      “9.30”之后房地产供给侧改革力度前所未有,并根据市场变化不断调整完善,主要体现在以下三方面。

      加大供给,调整供应结构,建立购租并举的住房供应体系

  • 加大土地供应,特别是住宅用途,减少商办用途供应

      2017年全年成交土地90宗,规划建筑面积1166.02万㎡,规划建筑面积同比增加129.6%。2018年以后,坚持供地量稳定有节奏地输出。

      数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

      从规划用途来看,住宅占比明显走高。2017-2020年,规划住宅面积占全部规划建筑面积的比例一直在60%以上,2019年甚至达到73%。

      反之,商办用途占比则明显缩水, 2016年以前,规划商办面积占全部建筑面积比例基本在40~50%之间,2016年比例最高53%。2017年以后,商办占比迅速降到30%以内,最低占比21%。

      数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

  • 可售商品住宅供应持续放大,产品供给逐渐对接市场需求

  • 保障性的产权住宅彻底摒弃投资属性,共有产权房异军突起

  • 租售同权,多主体、多渠道增加租赁住宅供应

      ……详见完整版《年报》

      积极推进土地制度改革,从源头上为增供给调结构提供保障

      土地是房地产供给的源头,我国实行城乡二元土地制度,城镇房地产开发用地全部来源于国有建设用地,集体建设用地要通过征收转为国有建设用地,再通过招拍挂和划拨等方式出让,才能建设开发为住宅、商办。

      随着房地产市场发展,房价、地价不断上涨带来的增值收益与土地所有者农民关联不大,农民切身利益未得到充分的保护,土地征收难度越来越大,基于土地征收与转让的价格剪刀差的供地模式越来越难以为继,这也是土地储备不足,供地逐渐减少的原因。

      积极探索集体经营性土地入市,实行同地同权,有利于保护农民利益,切实解决城市开发土地储备不足的问题。

      自2011年始,北京试点项目,积极探索集体经营性用地入市,先后有“鸿坤金融谷”、石榴地产西红门项目。同时集体经营性建设用地建设租赁住宅、共有产权房也取得重要进展。

      截止到2020年底,已有两宗集体土地建设共有产权房用地成交,分别为河南正商、北投集团竞得,可供应共有产权房 24.5万㎡。

      2019年8月26日,《中华人民共和国土地管理法》修证案通过,,相比原版有重大突破,其一,破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,其二,改革土地征收制度。

      随着《中华人民共和国土地管理法》正式施行,集体土地在利用、出让、开发方式等方面,还将进行更多的创新,集体土地入市将使长期困扰土地市场收储困难、土地供应稀缺、地价高等问题从根源上得到有效缓解,使未来土地特别是住宅用地供给得到有效保障。

      加强房企投融资管理及资金监管,控制高地价、高房价,防范风险

      有了供地保障,还要经过房企开发才能形成市场房屋供给。但是,在开发环节也存在明显的问题,房企高杠杆、高负债的开发运作模式较普遍。

      据市场机构统计,2019年,80家代表性房企平均融资成本7.5%,不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着,每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率,否则高融资成本很难维系。

      在“房住不炒”和“三稳”基调下,原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险。同时,房地产业过度融资,还挤占其他产业信贷资源,个人住房消费贷款的持续增长,也挤占其它消费需求,不利于当于实体经济的发展和整个国民经济健康发展。

      为了抑制过高的房价和企业杠杆率,自2018年开始逐步收紧地产公司的信贷,2020年,针对房企投融资管理及资金监管的政策密集出台,力度之大前所未有。

      “三道红线”,强制要求房企降低负债率,限制房企的融资规模。

      为防止房企通过信托等非标方式融资,或者名股实债等途径融资补血,银保临会先后又发布了两条新政,《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》和《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》。

      2020年的最后一天,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。主要内容,综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

      实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行。

      城市发展作用房地产,“2035规划”是深层次的供需调节

      房地产是一个城市存在和运行的载体,这是它最本质的特征,载体的发展一定依托于载体之上的那个东西,因此房地产的发展与城市整体发展息息相关。

      北京“2035规划”出台,全面引领城市发展,城市发展的方方面面正在并将继续发生变化。包括影响房地产发展的人口、产业、空间布局等要素。在此背景下,房地产供需必然迎来最深层次的调节。

      居住人口的变化,致使住房需求总量及结构发生改变

      人随功能走、人随产业走,随着疏解非首都功能取得成效,生活成本逐渐提高,北京市常住人口增长速度已经呈减少态势。自“2035规划“正式出台后的2017年起,连续三年人口都是负增长。

      这也就意味着,在“房住不炒”的房地产发展根本原则下,因投资需求、新增人口不断涌入而导致的住房需求膨胀,房地产一路高歌猛进的历史不会再现,住房市场发展后劲不足。事实上,从北京房地产成交量走势来看,已经进入下行甬道。

      在住房需求总量呈减少趋势的背景下,居住人口分布的变化,将导致住房需求区域结构的变化。

      ……………………

      城市发展格局调整,影响房地产供给结构和布局

      随着规划实施,“一核一主一副,两轴多点一区”空间布局的优化调整,房地产供给结构呈现明显区域性特征。

      四环内少量供应,以棚改和租赁住宅为主……

      四环之外的中心城区将适度增加住宅供应,产品类型呈现多元化……

      新城是未来住宅供应主力区域,产品以商品住宅为主……

      在“产城融合”、“职住平衡”等发展调性下,面向产业园区人才的住宅将加大供应……

      人口老龄化,养老地产兴起……。

     以2016年“9.30”政策调控为标志,北京房地产市场调控线路发生根本扭转。

      一方面,在房住不炒定位基础上,着力于建立和实施促进房地产市场平稳发展的长效机制,区别历史阶段性、短期化、治痛点调控方式。

      另一方面,加强以供给侧改革为主线的供需双向调控,加大供应,调整供应结构;加强房企投融资管理,优化开发经营模式;通过城市规划引领城市发展,进而深层次地调节房地产供需。

      政策调控线路非常清晰且严格执行,并在不断践行中细化、调整、完善。在此背景下,房地产市场已逐渐走向平稳健康发展的轨道。野蛮生长、高速增长的红利期已过,行业发展将步入正轨。

      当前,我国城镇化进入了中高级发展阶段,将步入以城市群和都市圈为主体空间形态的新格局,同时聚集城市内涵发展的城市更新将兴起,房地产仍有空间大有可为。在转型时期,大浪淘沙,一批企业终将被淘汰,只有及时认清形势,积极修炼内功的企业,才能赢得一席之地。

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