天朗·年报专题3之房地产市场平稳健康发展有助于经济、城市和行业健康发展-凯发旗舰

      专题三

      找准细分市场定位,紧跟走向,持续发展

      ——北京标杆房企案例分析  

      房地产市场平稳健康发展,有助于经济健康发展

      房价远远高于居民购买力,居民在其它方面的消费将受到影响,不易于整体消费平衡,从而影响经济发展的平衡。

      以北京为例,北京城镇居民人均可支配收入增速一直处于平缓的状态,在8%左右运行。而对比北京新房房价的涨速,明显不是一个量级。北京新房商品住宅均价增速从2013年到2017年平均涨幅为21%,近两年才有所放缓。

 

      数据说明:数据来源北京统计局,北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

      注:商品住宅均价口径不含共有产权房

      对于城市居民而言,房价平稳,无论刚需还是改善,未来能实现购买的需求,会更专注于自身职业所在行业领域的深耕,长远看将促进其所在行业的发展。
      而对于购房家庭而言,购房总支付量下降,腾出的资金将有助于家庭其它方面消费的支出。

      另一方面,房价不翻滚上涨,资本不会轻易投机炒作房地产,将投入到其它有增长潜能的产业和行业,也有助于经济发展的平衡。

      再有,房地产本身就是高金融杠杆的行业,对社会金融资源的大量占用,不利于其它行业的资金获取使用。更重要的是如果房企都盲目扩张,大规模利用金融杠杆,一旦房地产发生风险,将传导到金融系统,形成经济系统性风险。

      从最近几年房地产贷款规模看,增速有所放缓,但是,新增房地产贷款额占同期各项贷款额比重仍然在三成左右。

      数据来源:中央人民银行

      ……

      各个方面都可以说明房地产市场与经济的直接或间接的连带关系,房地产上下游产业链长,涉及范围广,房地产出现问题将影响整个经济系统的稳定,所以需要房地产市场平稳健康发展。

      房地产市场平稳健康发展,有助于城市健康发展

      在2017年《做清醒的发展者——北京房地产将走上与城市发展相匹配的道路》行业年报中,我们以北京城市为例,论述了城市出现的各种城市病,比如房价高企、交通拥堵、人口增多且分布不均等方面。从房地产发展角度思考,房地产市场平稳健康发展将有助于城市的健康发展。

      什么是健康的城市?至少要包括居民安居乐业、城市经济发展有动能、有可持续发展的经济结构、环境优美宜居无污染等层面。

      对于房地产市场的平稳健康发展,是有助于城市健康发展的,并且起着重要的作用。因为房地产是承载城市发展的物理空间,同时也是承载人们经济活动和城市环境形成的先决条件。

      比如,供应端对商服用地的限定,卡死了“商改住”的操作。在商服用地上市后,真正可以服务于产业、商业等城市功能。对于商服用地的运作模式也发生了改变,要从实际用途的角度出发,来评估商服用地的价值,而不是简单的“商改住快消模式”。

      北京2010-2016年七年间供应了“商改住”公寓约1460万㎡(约21万套),年均供应约208万㎡(3万套)。

      数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

      另一角度看,自2017年3月“限商办”政策出台后,北京上市的商服用地明显没有了之前的热度,2018-2020年成交的含商服用地的77宗土地中,44宗地块均以底价成交,大部分竞买企业只有1-2家。

      从参与企业看,很多非地产类企业,即其它产业中的企业开始进入市场购置商服用地。比如教育类中公教育、学而思教育,电商巨头京东,科技领先企业小米,银河证券中国中证等。

      说明供应商服类用地正在与城市功能需要相匹配,真正把土地供应到市场需求末端,且得到了有效运用。商服用地以低价的水平进入到其它经济产业,直接支持了他们更好的发展。

      再比如,住房供应结构调整、房价平稳,从根本上解决城市人居住问题。

      另一方面,从价格上直接扼杀了房价的持续走高。以限房价、竞地价的方式从土地供应端就卡住了房价上涨,直接解决了“高房价”的城市病。

 

      数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

      构建“租购并举”政策的逐步完善,也将解决城市人居问题,让来到城市的人住得上房、买得起房,从而保障居民能安居乐业,留在城市,建设城市,为城市各方面发展作积极贡献。

      另外,房价不再翻滚上涨,扼杀“投资炒房”成为主流思想,使人们更好地投入到有意义的工作中去。

      综上,房地产市场各个层面健康发展都与城市健康发展紧紧贴合,息息相关。

      房地产市场平稳健康发展,有助于行业健康发展

      从长期看和对比世界其他国家看,中国房地产未来还有很大发展空间,房地产行业还会继续前行。只是经济和城市发展阶段不同,对行业的要求和定位不同。

      目前,政策通过供需两端调控房地产市场,使其平稳健康规范发展,实质上是有助于房地产行业自身的健康发展的。

      比如土地持续平稳供应,将给房企带来更多的选择,更好地审视土地的实际价值,不会盲目争夺土地资源。

      数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

      持续供地,导致房屋持续供应。

      另一层面,房价平稳,供需趋向平衡,且投资投机需求消失,市场释放有效需求,更有助于房企对于市场真实需求的把握,修正自身的产品策略、营销策略,乃至企业发展战略等。房企将注意力和资源放到产品服务上,将不断提升行业整体的口碑,增强市场信心。

      以调整供应结构的方式,调整供需平衡,共有产权房、限竞房、纯商品住宅三类房协调供应。比如2020年在供应一波限竞房、共有产权房后,适当供应不限价高端住宅地块,以调节不同层次的供需。对于行业而言,也是一种市场细分,房企可以根据自身的资源和优势,致力于某一细分领域的发展。

      另一方面,“稳地价、稳房价、稳预期”之下,行业整体进入“快开发,快周转”阶段。以北京近两年成交土地为例,从拿地到开工时间,项目平均间隔时间仅7个月,从开工到批预售许可证时间仅2-3个月,也就是北京从拿地到项目上市销售,基本在9-10个月,而从趋势看,周期还在缩窄。

      数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(rdps)yyt.bjfang.com

      数据说明:2019-2020年成交土地且已经批销售许可证的项目

      而这种快开发和快周转是需要项目运营能力、资源运用能力和产品研发能力等综合支持的,对房企的要求更高了,就会淘汰一些投机性的房企或综合力相对弱的房企,他们的退出同样腾出了一些市场空间。

      年报索取:

  • 年报完整版pdf下载,将发布于天朗房研网易研通用户端、天朗房网www.bjfang.com

  • 重点章节将发布于天朗房研网官方微信:天朗房研网(bjfangv)


网站地图