天朗·年报专题3之房企如何可持续发展?紧跟走向,积极进取-凯发旗舰

      专题三

      找准细分市场定位,紧跟走向,持续发展

      ——北京标杆房企案例分析

      2020年,中央对房地产长效机制的建立提出了新方面的举措,对行业发展形成了新的指向。但是,这仅仅是开始,未来还会有更多完善配套的细部的政策出台。

      短期看,在长效机制形成过程中,临时性的调控手段和正在形成的长效机制将互相配合,把房地产市场运行框定在平稳健康的标尺范围内。

      哪些是短期直接的调控手段,比如供应端的“70/90”限户型、房屋限价措施,需求端的“五年限售”、限贷款等措施。短效措施是长效机制的缓兵之计,会随时启用,长期看,待长效机制完善和有效后会逐渐取消。

      北京房地产市场平稳健康运行框架

      制图:天朗房研网

      “三条红线”成房企融资底线

      今年,8月20日,住建部、央行等部门召集房企座谈会,提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成房地产企业资金监测和融资管理规则。

      对于再融资的房企将按照“三条红线”作为门槛对其风险进行评估,限制融资行为:

      1、 剔除预收款后的资产负债率大于70%;

      2、 净负债率大于100%;

      3、 现金短债比小于1.0倍。

      根据企业在上述监管指标下的分类,分为四档。全部“踩线”,为红色档,有息负债不得增加;两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;一项“踩线”,为黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,为绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。此外,会议对有息负债增速、拿地销售比和经营性现金流等指标也做了相应要求。

      对于房企融资方面的管理程度是中国房地产史前未有的。资金是房企发展的核心资源之一,但高杠杆是行业普遍存在的现象。这一政策出台,对房企经营模式形成影响和挑战。

      首先,直接结束了房企高杠杆的运作模式。对于高负债的企业,首要的任务就是“降杠杆,降负债”。这不仅仅是简单的“不借钱、少借钱”就能解决的事情,它直接考量房企整体的运作模式、盈利能力、现金流健康程度等,最终考验的是房企的核心竞争力。

      拿住宅开发业务而言,住宅开发作为房企资金主要回收渠道,房企这方面的竞争力就体现在项目回款速度、溢价水平等,背后是其成本管控能力、市场把握能力、产品创新能力、营销能力等综合实力的体现。

      就北京市场看,地价高、政府保障房长期供应、住宅限价、产品需求继续分化等等,都给住宅开发运作带来不小的压力。

      第二,对房企多元业务扩张和新业务尝试,形成一定的约束。房企开展新业务尝试,会更加看重业务带来的投资收益能力,加强评估,以控制投资风险和资金占用率。

      对于盈利能力强、负债率低的房企,会更加有意识的审视限定资金对新业务的尝试,保障资金的有效利用;甚至有些资金面紧张的房企,会直接砍掉近期看不到盈利模式的新型业务的尝试,或者等待新兴业务市场的成熟,采取稳妥的合作策略。这样一来,对于行业发展而言,恐怕会重新书画起跑线,行业整合加速。

      第三,房企将积极审视自身资源和优势,或直接调整自身定位。比如一些在金融资本运作层面比较优秀的房企,可能会直接转成“金主”,不直接参与项目开发运作,直接以入股的方式进行持续发展。

      再比如,行业中一些某一领域的技术能手,也可能直接形成技术入股参与市场等等。行业将形成专业分工更加细,细分领域方面也更加专业化的格局。

      另一方面,开发能力有限,品牌影响力有限的小型区域开发商或直接离场,或以其它方式开展业务,尽量避免市场的直接竞争。北京这样一线城市,正在脱离机会投资者,市场拼夺的成功基本源于综合实力。

      不限价共有产权商品房,限制炒房再起

      12月31日,北京对之前公告的海淀2宗和朝阳1宗纯商品住宅用地进行了新的竞拍规则设定,概括为“限地价,竞政府自持商品住宅份额,竞高标建设方案”,竞政府自持纯商品住宅份额还属首次。

      先回顾一下竞买规则和此类商品住宅上市限制:

      第一步:竞地价;

      第二步:地价到达上限后,竞争政府持有商品住宅产权份额;

      第三步:达预设商品住宅产权份额后,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

      商品住宅上市后限制:

      第一点:出售年限,首次购房人购房后5年内不得出售。

      第二点:产权分割,首次出售,购房人只取得房屋部分产权;二次出售,购房者获得100%房屋产权。

      第三点:货值收益,首次出售,购房人持有产权部分的总价即是开发商获得的房屋全部收入,政府持有部分成本由开发商承担,收益在房屋二次出售时收回。

      第四点:价格控制,商品房预售价格要接受政府指导,报价不得“明显高于周边在售项目价格”,也就是说开发商卖期房价格不能过高,不然不批证。

      第五点:房屋出租,出租收益归购房人所有。

      第六点:二次交易,房屋二次交易时,产权为100%产权交易,二手房购房人需要支付全部房款,即原房屋个人产权部分价格和政府持有产权价格,个人产权价格同交易时市场价格,政府持有产权价格为新房出售时价格。

      第七点:房屋抵押,购房人只可抵押拥有的房屋产权份额。

      在明确了这类住宅的原则后,我们举例说明对房企、消费者的影响。

      以海淀区海淀镇树村棚户区改造b-1南地块为例,位置北五环外海淀上地板块,产业交通配套城市高端,容积率1.72,限高18米,典型的高端住宅样本地块。周边房价在8万 的水平。

      海淀区海淀镇树村棚户区改造b-1南地块经济指标与地价上限假设

      从上表看,如果地价上限达到50%,楼面价将达到10万元/㎡,超过周边房价,基本不太可能设定为50%的上限。如果按照30%地价上限看,经营楼面价为8.7万元/㎡,激进一些的话,很有可能出现。

      地价上限是一个层面,另一层面我们看竞自持情况。假设地块能竞争到自持部分,我们以最终政府10%自持为例,分析一下对各方面的影响。

      如果该地块商品住宅首次出售价格为9万元/㎡,以单套房屋面积100㎡为例,房屋应付总价为900万元,首次购房人应支付810万元,政府自持10%部分价值为90万元,此部分收益暂时不能回收,要等五年后等额收回。

      如果此部分转嫁给购房人身上,相当于单平米房价至少要上涨10%,这样的情况基本不成立,一是因为房价由政府管控,如上面说的“明显高于市场价格”不批预售许可证,二是购房人也不会轻易接受如此高价,承担更多风险。

      再看二次交易情况,当房屋取证满5年后出售,假设市场房价上涨10%,达到10万元/㎡,100㎡房屋市场实际总价应为1000万元,但是,受到政府自持的限制,实际可成交的价格应为990万元,政府自持部分并未涨价。如果购房人想用90%的产权份额也就是90㎡卖到1000万元,相当于单价要达到11.1万元/㎡,高于市场10%,基本不可能成交。

      海淀区海淀镇树村棚户区改造b-1南地块(假设房屋100㎡为例,政府自持10%)

      所以,综上案例可以分析出对开发商、消费者和市场的影响:

      开发商影响:如果竞争到政府自持比例,那么必然要承担政府自持部分的成本价格,收益部分在二次交易时兑现,时间不定。当然,还有另一方面考虑,开发商降低利润预期,将这类商品住宅按照类似共有产权房(低利润)来干。

      消费者影响:可以以相对平稳的价格来购置此类房屋。但是想炒房基本不可能,起码在5年内是不可能的。更适合自住。

      市场影响:此类房屋在后续交易操作中相对复杂,对投机行为是一种限制,从需求端在平稳市场房价,防止炒作上涨。

      这也正是政府对此类商品住宅调控的意图。哪类商品住宅,不限价、不限户型的改善类商品住宅。也就是说这几年供应限价限户型(70/90)产品,后续供应不限价、不限户型的改善类住宅,同样会保证房地产市场的平稳运行,而办法是有很多的。

      从2020年出台的政策、机制还有一些举措看,明显看到了调控的决心。而正如我们看到的,政策还在持续调整,机制还在逐步完善,未来还有更多我们预想不到的政策会出台,最后甚至调控不再简单对价格调整,而是形成标准科学的成熟的行业标准和运行机制。

      行业是在这种适应中,一边关注政策走向,一边关注市场变化,不断调整策略,提升核心竞争力,迎接一次一次宏观和市场带来的挑战。

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