14城集中卖地6865亿元：大房企携资“披甲”上阵 中小房企沦为陪跑-凯发旗舰

全国首轮集中供地渐渐收场，除了收获还有焦虑。

“原本以为控地价、控资金，能够起到调控结果，没想到大家抢得更凶。”参加完几场土地集中拍卖后，有房企投拓人士发出这样感慨。

据中国房地产报记者统计，截至5月25日，22个重点城市中已有14个城市集中出让了第一批土地，包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京、济南，合计成交金额达6865亿元。

从最终拍地结果来看，资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金情况较弱的中小房企形成鲜明对比。诸葛找房数据显示， 融创中国以434.74亿元权益拿地总价、43宗地和366.17万平方米权益规划建筑面积的成绩位列第一，远远甩开其他房企；招商蛇口、华润置地分别以权益拿地总价301.62亿元、271.6亿元位列第二、三位，分别拿地12宗、9宗。

在限地价、限房价、竞自持、竞配建等越来越高的土拍门槛下，还有很多房企在拍地前忙活了几个月，结果参加了几场土拍却颗粒无收。

“未来我们有可能持续拿不到地，可能会往外走，下沉到县一级市场，甚至镇级市。”一位中小房企投拓负责人表示。

14城土拍，有疯狂也有寂寥

房企追逐规模的心态在集中供地政策下更为明显。

自4月中旬长春集中供地首拍以来，各地首批集中供地逐步进入高峰期，目前22城中已有14城完成首批土拍，多数房企甚至不惜牺牲利润也要抢到目标地块。

首轮卖地收入达900亿元以上的城市有4个，分别是杭州（1178亿元）、北京（1110亿元）、南京（993亿元）、广州（906亿元），也是房企争抢最为激烈城市；重庆、天津、济南、无锡四城首轮土拍也都收获了200亿元以上价款，分别为635亿元、498亿元、282亿元、255.96亿元。

土拍市场越热的城市，往往意味着更为严苛的竞拍规则，高溢价、自持、限价也成为房企不得不面对的现实。

在杭州，57宗地块揽金1178.53亿元，占去年土地成交总额的47%，“封顶溢价 自持”成为地块成交一大典型特征。57宗地块中，有41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例，且有13宗地块自持比例超过20%。

在北京，54家房企围猎30宗地块，且参拍企业阵容强大，包括碧桂园、万科、融创、中海、保利、龙湖、华润置地、金茂、金地等多家知名房企。虽然平均溢价率仅约6%，但由于设置地价上限，竞拍地块转竞公租房、竞政府份额、自持以及触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等环节，可售面积减少，对企业资产运营要求提高，拿地成本也隐形抬高。

南京51宗地块总成交额约993亿元，距离千亿元仅一步之遥。其中，位于国际健康城的一宗地块在11家开发商激烈争夺中被万科拿下，成交总价8.3亿元，成交楼面价23341元/平方米，未来毛坯销售限价30755元/平方米。拿地第二天，就已经有挖掘机进入该地块，演绎“速度与焦虑”。

土拍溢价率最高的是重庆，整体溢价率高达43%，主城区46宗地块中有31宗溢价率均超40%，占比近8成，其中最高溢价率达130%。

无锡，首次集中拍卖16宗土地中，仅1宗未破最高限价。因竞价激烈，土拍被迫延长到3天。

广州，48宗土地集中拍卖，最终揽金906亿元。其中，黄浦区黄陂一宗地块遭到32家房企竞争，却有300组企业报名，竞价变成“竞马甲”。其中，中海准备了30多个“马甲”公司，仁恒准备了6个“马甲”公司。

深圳，首批集中出让6宗地块，收金138.44亿元，有地块一秒成交，有地块鏖战过百轮。?

相比之下，部分城市首轮土拍就显得颇为“寂寥”了。

沈阳首次集中拍卖25宗土地中，有3宗流拍，剩下22宗土地两个小时拍完，溢价率最高为20%，1/3地块则以底价成交。

天津首轮土拍不同区域则出现“冰火两重天”境遇：在推出的58宗地块中13宗土地在土拍前夜突发停牌，皆无企业报名；19宗土地于5月14日下午两小时内拍完；剩余26宗土地于5月15日成交。

成交地块中，约三分之一为底价成交，其余皆溢价成交；溢价率最高的是位于南开区的一宗地块，由招商蛇口以49%溢价率竞得；其次是海教园两宗地块，被16家房企争夺，最终均被大连同岳摘得，总成交价13.6亿元，溢价率约43%。

央企国企唱主角

行业巨头注定是这场游戏主要玩家。在房企权益拿地10强榜中，融创排第一，另外9强分别是招商蛇口、华润置地、万科、越秀地产、保利发展、龙湖集团、卓越置业、融信中国、金地集团，其中6家皆为国企或央企背景。

排在第二名的招商蛇口，权益拿地金额为301.62亿元，拿地12宗，楼面均价为1.44万元∕平方米；第三名华润置地权益拿地金额为271.6亿元，拿地9宗，楼面均价为1.22万元∕平方米；第四名万科权益拿地金额为207.48亿元，拿地18宗，楼面均价为9736元∕平方米。

本土龙头房企亦成为此次土拍中地方赢家。在广州首批集中供地中，越秀地产作为本地国企，斥资177亿元拿下8宗地块。首开及其联合体则以100.4亿元投资金额、20.19万平方米土储面积在北京土拍中脱颖而出。深耕大湾区多年的龙光地产夺得2宗地，成深圳首批集中土拍中的大赢家。

高价拿地的“黑马”与“失意者”

卓越置业、融信中国堪称两匹杀出来的黑马级企业，位列拿地10强榜第八名和第九名。但两家房企拿地楼面均价却远高于其他房企。

其中，卓越置业共拿地6宗，权益拿地金额为181.02亿元，楼面均价高达22725元∕平方米。北京是其拿地主要赛场，这也是卓越首次进京。5月10日至11日两天，卓越独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下北京4宗地块，权益成交金额约113.3亿元。

拍地第一天，在拿下北京朝阳金盏小店村地块后，有人拍下了卓越工作人员起身欢呼的画面。不过，5月12日，有市场传闻称，卓越将退出以联合体形式拿下的(昌平区)地块，原因是“算不过账”。

一些土地投资人士替卓越算了一笔账：昌平两宗地块未来售价上限在6.3万元/平方米左右，该地块楼面价已高达5.32万元/平方米，即使有官方补贴，每平方米利润空间仍不到1万元。

另一匹“黑马”融信中国共拿地10宗，权益拿地金额为161.55亿元，楼面均价高达21646元∕平方米。融信的拿地重心是其深耕城市杭州，分别拿下西湖1宗、上城2宗、萧山4宗，共7宗地块，总金额达142.3亿元，成为杭州市场拿地额最高的房企。这其中既有联合杭州本土房企滨江集团拿地，也有融信单独拿下的地块。

从第一轮集中供地结果来看，碧桂园、中海地产、绿地、绿城等房企光芒则集体黯淡。在广州，中海地产为一宗地块成交可以说动用了数十个马甲，交过百亿元保证金；在北京，对有意向地块，中海也没有缺席，但却颗粒无收。碧桂园仅在北京、重庆各拿下一宗地块。

不过，上海、苏州、武汉、郑州、宁波、成都等8个热点城市首轮土拍还未开场，花落谁手还未可知。

值得注意的是，过去几个月，多数房企为补充“弹药”陷入“薄利抢地”甚至“亏损抢地”处境，为这些地块将来盈利空间埋下了“隐患”。

某房企网上业绩说明会上，有投资者问，最近集中推地拍下的几块地，净利润能有几个点？该房企回答：努力做到1%-2%的净利润水平。

“公司原本测算收益率低于10%就不要，这次集中供地前测算已经降到5%，到了拍地当天变成3%也上，没想到其他企业更不计成本，最终我们一块都没拿到。”前述房企投拓负责人说。

即便在集中供地之前，地产项目毛利率已普遍降至15%，利润率也逼近6%，房地产行业“低利润率”已成为事实。