2021北京房地产市场半年报：限竞房尾盘忙跑量，纯商品住宅悄悄拉升均价，打开改善型市场周期-凯发旗舰

上半年已近尾声，经历房地产贷款新政、土地集中入市等行业调整，北京房地产市场热度依然不减，商品住宅成交规模再创历史同期新高。

然而，细分市场内部结构变化调整也在进一步加剧，纯商品住宅稳步回归主力，限竞房则在尾声中去化力度强劲，市场竞争愈加激烈。

整体市场：上半年住宅成交量创历史新高，新房成交均价结构性小幅上涨

上半年（截止6月27日）新房商品住宅市场供应虽有所减少，但保持相对高位，总供应量达到2.79万套，同比减少9.5%，环比减少33.1%。

但新房住宅市场成交非常活跃，成交总量达到3.68万套，同比大幅增加83.8%，是继2010年后历年上半年成交量最高值。

成交整体均价也一改4.8万/㎡左右稳定状态，继2019年以来半年走势中首次突破5万元/㎡，达到5.07万元/㎡。均价稳中有升，与纯商品住宅比例升高、热点区域成交等结构因素相关。

同样，二手房市场同样表现强劲，截止6月20日，北京二手住宅成交量达到9.56万套，同比大幅增加52.5%。

不完全统计，上半年北京新房住宅 二手住宅总成交量已达到13.24万套，同比增幅达到60%，为2017年以来半年成交量新高。

注：数据统计含纯商品住宅、限竞房、共有产权房及自住型商品房。

市场结构：限竞房与纯商品住宅此消彼长愈加明显

受土地供应端“限竞房”类土地减少、不限价土地增多影响，北京新房商品住宅市场结构进一步明显变化，纯住宅市场正在逐渐占据主力市场。

从北京新房商品住宅包括纯商品住宅、限竞房和共有产权房三个重点细分结构来看。今年上半年市场成交仍以限竞房为主，占比为43.2%，相比2020年全年市场成交结构减少8.6个百分点。相对于限竞房比重下降，纯商品住宅则增加5.9个百分点，达到34.7%。

纯住宅成交比重的上升，也是市场整体均价呈现小幅上涨的因素之一。

纯商品住宅逐渐扩大的迹象，在供应端表现更加明显。

从今年上半年市场供应结构来看，纯商品住宅供应量比重已达到68.5%，成为市场绝对主力。纯商品住宅供应量也达到1.91万套，也是自2018年下半年限竞房集中入市后首次反超。

而上半年限竞房供应量仅4000余套，供应比重已减至15.7%，比2020年供应比重明显减少28.1个百分点。

上半年北京各类新房商品住宅供销比重变化（与2020年比较）：

市场走势：纯住宅量稳价升，限竞房需求强劲

随着纯商品住宅和限竞房呈现明显地位转换趋势，市场走势也呈现截然不同态势。

自2020年下半年起，纯商品住宅供应开始放量，今年上半年供应量达到1.91万套，是自2018年下半年限竞房集中入市后首次反超。纯住宅成交量也在限竞房消退下保持回升态势，上半年共计成交1.28万套，环比增加4.2%。

但整体来看，纯住宅市场供应量依然高于成交量，上市存量继续攀高。截止上半年末，纯住宅市场存量达到5.57万套，环比增加10.1%。

而成交均价在海淀、丰台等城区大量成交影响下呈现小幅上扬态势。上半年纯住宅成交均价达到6万/㎡，同比、环比分别小幅上涨18.6%和10.1%。

 相对于纯商品住宅市场的平稳上行的复苏之路，限竞房市场则在尾声中展现强劲的去化力度。

在限竞房市场供应量极度萎缩背景下，限竞房凭借一定价格优势以及优质板块热点项目，今年上半年依然保持较高的成交规模。上半年成交量达到1.59万套，同比增加33.6%。市场存量也连续减少，截止半年末已不足2.5万套，环比减少了32%。

限竞房市场均价依然保持平稳，均价水平保持在4.8万元/㎡，环比小幅上涨4.2%，同比仍下降1.1%。

综合供应量、成交量和上市存量指标，今年上半年限竞房市场去化强度已达38.8%，为历史最高。

 

       区域市场：纯住宅以副中心 城区为主力去化区域，限竞房则集中在近郊区优质板块

从区域市场来看，上半年纯商品住宅与限竞房成交主力区域形成一定差异。

纯商品住宅成交主力区域在通州、海淀、石景山等城区。其中通州区成交2675套居首，区域均价为4.95万㎡，以亦庄橡树湾为热销项目，该项目上半年集中网签897套，居全市纯商品住宅首位。

另外，纯商品住宅成交区域第二位是海淀区，共成交1597套，均价达到9.08万元/㎡，以海淀幸福里项目热销为支撑，项目上半年成交718套，居全市纯商品住宅第二位。

限竞房则以大兴、昌平为主力成交区域，处于产业聚集区及配套优质板块，分别成交4581套和3144套，典型成交项目包括奥森one、奥海明月、中海寰宇时代等项目。

上半年纯商品住宅与限竞房成交主要区域分布：

产品趋势：改善型市场周期全面打开

一直以来，在供给端影响下，市场充斥限竞房、共有产权房等低总价、小户型刚需产品为供应主力。在此期间，刚性需求持续大量释放。今年上半年市场主力成交产品依然以90㎡以内为主。

其中限竞房70~90㎡成交占比达到72%。纯商品住宅市场目前主力需求依然停留在70~90㎡和90~110㎡面积段，分别占比22.1%和19.3%。

但供给端已生明显变化，纯商品住宅90㎡以内产品供应仅占23.4%，90~150㎡供应占比过半，达到48.8%。

另外，产品从套均面积变化来看，已展现明显扩大态势，随着北京土地供应“套内90/70”政策全面实行，未来这一趋势将更加明显，改善型市场周期已经全面打开。

数据已显示出扩大迹象。从普通住宅套均面积走势来看，成交套均面积依然保持稳定，但新增供应套均面积已由去年下半年的109㎡增加至117㎡。

也意味着，在均价平稳或者小幅上涨背景下，未来北京商品住宅单套房屋总价也将随着面积增加而扩大。

统计限竞房集中入市起北京普通住宅供应单套拟售总价和成交单套拟售总价可以看出，单套房屋套均统计已呈现上升态势，分别达到699万和596万，环比增幅分别为5.5%和5.8%。

除了改善型市场的开启，今年上半年高端市场也得到了明显回升。截止6月27日，上半年北京高端住宅成交总量达到1223套，创2016年以来历史新高。

潜在供应：首批集中供地成交影响，商品住宅潜在供应增长

今年4-5月，受北京首批住宅集中供地成交影响，全市住宅潜在供应量增加。截止上半年末，全市新房住宅（含纯商品住宅、限竞房及共有产权房）潜在供应量达到1070万㎡。

注：潜在供应量包括已上市未成交部分及未上市土地中住宅面积。

从区域来看，通州、朝阳和大兴区为未来住宅供应的主要区域，潜在供应量均在110万㎡以上。此外，顺义、丰台、昌平和房山潜在供应量在80万㎡以上，作为未来住宅市场供应量的第二梯队。

从未上市土地来看，纯商品住宅尚有48宗土地未上市，土地中商品住宅总配建面积390万㎡，主要集中在五六环之间，朝阳、大兴等区域。

而限竞房和共有产权房未上市土地已十分稀少，其中限竞房未上市土地仅7宗，配建限竞房总面积约40.9万㎡。共有产权房土地仅6宗，配建共有产权房总面积约71.3万㎡。

未上市纯商品住宅项目分布图：

未上市限竞房土地分布图：

未上市共有产权房项目分布图：

上半年即将结束，市场火热背后，内部发生明显变化，纯商品住宅市场正在崛起，改善周期已经打开。在北京房地产政策大环境可能“稳中偏紧”背景下，下半年市场热度是否仍将延续？基于精准数据、理性严谨分析，未来市场将逐步呈现，我们将持续关注。