6月商业地产资产管理能力表现报告·观点月度指数-凯发旗舰

摘要：上海积极跟进首批试点项目，针对投资人需求积极推出创新政策，也标志着我国金融市场及监管方面在一步步前进、走向成熟。

观点指数 6月，疫情过后的商业地产市场开始逐渐恢复，很多在疫情期间受到打击的资产难以运转，给大宗交易市场带来优质标的。

博枫、领展抓住经济复苏的机会收购物业，进一步进军中国零售市场。

而凯德则走上了轻资产的道路，6月28日宣布向中国平安人寿保险出售6个来福士资产组合的部分股权，总金额不超过330亿，为今年以来最大笔交易。

交易完成后，凯德将继续负责项目的运营与资产管理，输出凯德的品牌软实力。

reits方面，6月21日首批基础设施公募reits正式上市交易。上市首日受到大量关注，交易量猛涨，随后成交额呈现快速下降趋势。从月底收盘价来看，较发行价格相比有小幅波动，市场趋于理性。

领展、博枫入场，凯德330亿出售资产包换道

6月，多笔外资参与的购物中心交易备受市场关注。

6月4日，领展房地产投资信托基金发布公告，宣布以32.047亿元收购位于广州的太阳新天地购物中心。太阳新天地位于珠江新城东区，楼高8层并拥有4层停车地库，项目商业建面达15万平方米，零售面积约9万平方米，是珠江新城最大的购物中心。

太阳新天地此前因债务问题被强制拍卖，出租率仅约70%，租金收入远远低于同地区其他商场。作为毗邻众多住宅区且同一片区没有其他竞品的购物中心项目，领展选择太阳新天地的理由似乎已经非常充分。

事实上，太阳新天地并非完全因为复杂的债务关系而无法经营，此前商场消费定位一变再变，似乎也没有抓住周边人群的需求，受欢迎的仅为餐饮类型。其次，项目坐落于广州主干道黄埔大道旁，周围并无地铁经过，且由于华南快速路入口就在黄埔大道上，上下班时间的车辆往往过分拥堵，反而并不能给新天地带来额外的人流。

面对经营并不起色的项目，领展表示会将商场进行翻新和重新分区，同时计划引入具有吸引力的租户，提升现有商户组合，引入年轻时尚的品牌或产品升级，满足附近消费者的购物需求。

同时，在建中的地铁13号线二期也带来了转变的机会，届时13号线将设马场站，途径石牌南、花城广场北，与其他人群密集区连接，便利性大大提升，弥补了太阳新天地地理位置的劣势。

来源：公开信息、观点指数整理

另一边，6月3日博枫资产以89亿人民币收购麦格理、阿布扎比投资局旗下资产包，刷新了疫情以来的交易金额记录（后又被sk大厦交易金额刷新）。此次资产包五个购物中心，均位于中国一线及二线城市核心商圈。

其中上海悦荟广场位于南京东路，基汇资本在2006年以9亿元收购，随后对项目进行更新改造，并在2012年12月以24亿元转手给麦格理集团与阿布扎比投资局的合资公司，项目年收益率达到18%。

时隔9年再转手，擅长长期持有、运营资产的博枫资产是否会给项目带来不一样的发展前景，值得市场关注。

物业出售方面，6月28日凯德宣布向中国平安人寿保险出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值467亿，平安人寿收购其中部分股权，总投资额不超过330亿，预计今年第三季度完成交易。交易完成后，凯德将继续负责项目的运营与资产管理。

这6个来福士占据一线及新一线城市的核心地段，已经步入能稳定提供收益的成熟期。也正是得益于此，凯德此次出售的价格领跑大宗交易市场，成为疫情来当之无愧的第一。

凯德这一举动成功实现了“投融管退”的最后一步，同时回收资金用于投资今年4月收购的上海超大规模数据中心园区。此外，借助平安人寿的国资背景进一步打开了中国的合作渠道，对未来的扩张带来更多益处。

这也与年初凯德宣布的战略重组，专注轻资产管理不谋而合。

据凯德披露，未来将在中国新经济领域暨产业园区、物流和数据中心方面加大投资，从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元，瞄准中国的新基建政策红利。截至目前，凯德已经在北京、广州、上海、大连、苏州等城市布局数据中心、产业园区及物流地产。

不管是轻资产管理还是投资业态的调整，这无疑是凯德集团投资策略转型的重要节点。就此次交易来看，凯德在运营管理方面已经得到了业内的认可，尽管新基建方面尚在起步阶段，但凭借凯德成熟的专业管理团队和长期积累的管理经验，未来应该会有所成就。
首批基础建设reits平稳运行，市场趋于理性
6月21日，首批基础设施公募reits正式上市交易。从上市首日表现来看，9只基础设施公募reits集体收涨。其中涨幅最大为蛇口产园，上涨14.72%。后续一周9只reits交易价格有小幅波动，但月底收盘价较发行价格基本持平。

成交额方面，上市首日9只基础设施公募reits总成交额达18.6亿元，成交量高达4.27亿份，投资者热情高涨。

随后，成交额呈现快速下降趋势，6月29日首次降至亿元以下，6月30日在5500万元左右，一天之内交易额减少一半，降幅较大。

流动性方面，公募reits的成交量在上市首日非常活跃，随后活跃度明显下降。从换手率来看，目前总体换手率在0.2%-0.3%区间波动，市场趋于理性。

数据来源：wind、观点指数整理

首批reits平稳运行的同时，监管方面也在不断完善政策和激励制度。

上海为此专门出台了实施意见“上海reits20条”，对标新加坡、香港等亚太地区reits成熟市场，提出上海要加快打造具有国际竞争力的reits发展新高地，以及reits产品发行交易首选地的目标愿景，做好长三角地区reits领域带头作用。

在内容上，上海reits20条在发行交易、运营管理、梳理储备、遴选申报整个流程都给予了政策支持，重点聚焦发行交易环节。同时对市场机构等投资人提出的各项建议尽量吸纳，支持发展“量身定制”的创新政策，总结了试点中的优秀经验并归纳为具体政策条文。

此外在财税、土地、国资等领域的配套政策也给出了支持态度，通过上海reits发展专项资金，按照相关管理办法给予成功发行的本市原始权益人一定奖励。

对投资人而言，收益率、流动性等永远是公募reits是否受欢迎的关键问题，上海积极跟进首批试点项目，针对投资人需求积极推出创新政策，也标志着我国金融市场及监管方面在一步步前进、走向成熟。