绿地控股：地产业务“停滞”、“卖子”降档、大基建拉低集团毛利-凯发旗舰

不久前，绿地控股发布2021年半年度业绩快报公告。其背后，是绿地控股房地产业务的停滞、“卖身”降档的无奈，以及大基建业务拉低集团整体毛利率。

近日来，房企都不好过，股价一水下挫。

绿地控股也不能幸免。自7月19日以来，其股价从5.43元/股，降至4.36元/股。

短短7个交易日，绿地控股股价跌去了近20%。

就在不久前的7月14日，绿地控股发布2021年半年度业绩快报公告，其实现营业收入2829.26亿元，同比增长34.74%；归属于上市公司股东的净利润为82.33亿元，同比微增2.67%；归属于上市公司股东的扣非净利润为78.02亿元，同比下降2.06%。

这份半年成绩单背后，是绿地控股房地产业务的停滞、“卖身”降档的无奈，以及大基建业务拉低集团整体毛利率。

【房地产业务“停滞不前”】

近日，绿地控股发布2021年半年度业绩快报公告。

业绩快报数据显示，上半年绿地控股实现合同销售金额1641亿元，同比增加23%；销售面积1294万平方米，同比增加25%；回款达到1466亿元，同比增长17%，回款率89%。

根据亿翰智库公布的2021年1-6月中国典型房企销售业绩top200（全口径）榜单，绿地控股以合同销售金额1641亿元排名第10位。

看上去，23%的增幅着实不错。但考虑到因疫情影响，绿地控股去年上半年实现合同销售金额仅为1330.29 亿元，较2019年同期减少 20.7%。

如此低的基数下，绿地控股在今年上半年仅实现两成多的增幅，有点说不过去。

与同行相比，绿地控股的如此销售增速更不好看。

根据克而瑞公布的数据显示，2021年1-6月top100房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。

23%比36%，逊色了不少。

另一方面，2021年上半年，绿地控股拿地也十分收敛。

据中指研究院发布的《2021年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》显示，绿地控股前6个月拿地金额共计223亿元，在top100房企中位列仅23位；拿地面积共计462万平方米，位列15位。

事实上，自2020年以来，绿地控股拿地规模就持续下降。

数据显示，2020年绿地控股获取项目共计90个，新增权益土地面积1256万平方米，权益计容建筑面积2680万平方米。

而在2019年，上述数字分别是108个、 1805万平方米和3508万平方米。

拿地持续下降，说明绿地控股不再追求房地产业务的规模增长。

【“卖子”降档，物业也卖了】

绿地控股拿地规模下降的另一个重要原因，是其面临“三道红线”的重压。

数据显示，2020年绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1％，净负债率为139.2％，现金短债比为0.97，“三道红线”全部踩线。

不过，进入2021年后，绿地控股持续推进降负债、去杠杆工作，一季度其累计压降有息负债约181亿元，实现现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线，“三道红线”中的一条提前转绿达标，实现“红档”降至“橙档”。

绿地控股迫切需要降档，那么出售资产无疑是最快、也是可行性较高的一种方式。

事实上，绿地控股从去年开始，就接连出售旗下资产，用来筹资降档。

去年10月12日，绿地控股旗下子公司与绿地香港签订股权转让协议，将广州绿地房地产开发有限公司100%股权转让给了绿地香港，交易对价72.6亿元。

同年11月份，有消息称，绿地控股有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，总交易价值约为231亿元。

进入2021年，绿地控股继续“卖子”筹钱。

6月25日，绿地控股全资子公司上海绿地酒旅集团与金辉控股子公司北京金辉签署股权转让协议，拟将子公司持有的上海九龙宾馆有限公司100%股权以8.6亿元的代价出售给后者。

“卖卖卖”带来的降档效果非常显著。

数据显示，截至6月底，绿地控股有息负债较去年末降347亿元；净负债率、扣除预收账款后的资产负债率都在持续优化。

而在7月6日，绿地控股与花样年控股签署股权转让协议，拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股，交易对价12.6亿元。

物业独立上市风潮下，绿地控股竟然将物业公司拱手相让。究其原因，还是绿地控股急于变现资产以解决降档难题。

【大基建上位，拉低集团整体毛利】

从集团整体业绩来看，绿地控股同样不能让市场满意。

业绩快报数据显示，2021年上半年绿地控股实现营业收入2829.26亿元，同比增长34.74%；归属于上市公司股东的净利润为82.33亿元，同比微幅增长2.67%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为78.02亿元，同比下降2.06%。

利润水平的降低，有房地产业务的因素，建筑业务（大基建）同样“居功至伟”。

据了解，2020年基建业务已经上升为绿地控股的第一大业务。

数据显示，2020年绿地控股的建筑业务营业收入达2334.38亿元，同比增长23.85%，增速较快。

建筑业务的营业收入占比也由2019年的44.03%上升至2020年的51.19%，排在所有业务之首。

然而，值得注意的是，绿地控股建筑业务的毛利率相对较低，2020年仅为4.56%。

低毛利率的建筑业务的占比提升，叠加房地产业务毛利率的下滑，带动绿地控股2020年整体毛利润率下滑至14.41%，较2019年下滑了1.05个百分点。

而根据2021年一季报数据显示，绿地控股实现营业收入 1326 亿元，同比去年增长 67%；实现利润总额 71 亿元，同比增长 11%。

其中，绿地控股建筑业务实现营业收入 756 亿元，同比大幅增长 122%；占比也达到57.01%，在2020年底的基础上再次提升了5.82个百分点。

但是，绿地控股的整体毛利率同比也下降3.7个百分点，拖累了归母净利润的增速。

也就是说，随着建筑业务的营收继续扩大，其较低的毛利率有可能继续拉低绿地控股的利润水平。