6月物流地产运营发展报告·观点月度指数-凯发旗舰

摘要：一批手上持有优质物流资产的企业开始寻求往轻重资产联动的方向转型，希望能够提升整体资金使用效率及盈利能力。

6月受市场库存上升影响，仓储业务呈现小幅增长态势。受部分地区疫情反复影响，消费品中的医药产品仓储业务量有较为明显增长。

各线城市仓库需求有明显淡旺季的区分，但总体稳定在一个区间。

在公募reits发行前后，可以明显见到，一批手上持有优质物流资产的企业开始寻求往轻重资产联动的方向转型，希望提升整体资金使用效率及盈利能力。

此外，由于中国仓储物流需求强劲但供应相对匮乏，投资者紧盯市面上的收并购机会，特别是在粤港澳大湾区、长江三角洲及京津地区的物流基础设施。

当地长期缺乏新增供应，供不应求的市场局面使得当地的仓储空置率明显低于全国平均。

仓储指数回升，医药类商品库存大幅上升

根据中国物流与采购联合会发布的数据，2021年6月份中国物流业景气指数为54.6%，较上月回落1.2个百分点；中国仓储指数为53.2%，较上月回升1.9个百分点。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

6月份，随着高温多雨等季节性因素影响，物流业景气指数略有回落，物流业务活动增势有所趋缓。

仓储各分项指数中，新订单指数、业务活动预期指数较上月有所回落，延伸业务量指数与上月持平，其余指数均有不同程度的回升。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

业务量指数为52.2%，较上月上升0.8个百分点，反映出受市场库存上升影响，仓储业务呈现小幅增长态势。

由21类商品组成的期末库存指数为51.6%，较上月上升0.8个百分点，反映出库存水平再次上升。分品种来看，生活资料类商品中的医药类商品库存较上月有较大幅度回升。

业务利润指数为55.1%，较上月上升0.8个百分点；主营业务成本指数为60.1%，较上月上升1.4个百分点，保持上升态势不变。企业成本支出增长较快，后期需重点注意成本控制。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

从后期走势来看，6月份，新订单指数为51.4%，较上月下降0.8个百分点；业务活动预期指数为57.2%，较上月下降1.5个百分点。两项指数均小幅回落，但仍位于荣枯线上，显示市场预期保持谨慎乐观。

从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，6月一线城市需求面积78.99万平方米，环比上涨68.5%；二线城市需求面积25.18万平方米，环比上涨17.4%；其他城市需求面积6.32万平方米，环比上涨6.6%。

数据来源：物联云仓、观点指数整理

从仓库报价的数据上看，已出现了3个月的连续上涨，6月份仓库报价的上涨趋势明显放缓。全国32个城市通用仓库平均租金为27.66元/㎡·月，环比上涨0.33%。

其中，一线城市仓库报价34.81元/平方米/月，环比下跌0.7%；二线城市报价26.46元/平方米/月，环比上涨0.7%；其他城市20.27元/平方米/月，环比下跌1.9%。

仓库平均租金波动最大的城市是武汉，租金环比上涨4.84%。武汉的社区团购快速扩张，租仓扩仓业务活跃，而当地部分仓库供应紧张，直接推动租金上浮。

数据来源：物联云仓、观点指数整理

全国32个城市仓库平均空置率为11.29%，环比上升0.11个百分点。其中，东北地区仓库空置率为19.78％，远高于西部的10.92%、中部的10.24%以及东部的9.71%。空置率最高的城市为长春，达到29.34%，平均月租金21.85元/平方米/月。

总体而言，各线城市仓库需求有明显淡旺季的区分，但总体稳定在一个区间。仓储报价上，维持平稳上升的姿态，显示仓库业主对后市充满信心。

物流地产商增资扩股，抢占关键区位资产
由于物流需求强劲但供应相对匮乏，中国物流业的投资意向持续保持高位，特别是在粤港澳大湾区、长江三角洲及京津地区。投资者紧盯市面上的收并购机会，纷纷为收购和扩大自建规模作资金准备。

6月，中国物流资产配售合共2.2亿股新股份，筹资7.67亿港元，50%将用于投资及收购土地，尤其是位于粤港澳大湾区、长江三角洲经济区、渤海经济区及珠江三角洲经济区的土地。

同样实行增资扩股的还有南山控股子公司宝湾物流。拟通过公开挂牌增资扩股引入投资者，投资者需以现金增资的方式入股宝湾物流，增资后的持股比例不超过33%，增资金额最终按挂牌成交价确定。

增资扩股完成后，预计南山控股持有宝湾物流的股权比例不低于51.83%，中国南山开发（集团）股份有限公司持有宝湾物流的股权比例不低于15.17%，拟引入的投资者持有宝湾物流的股权比例不超过33%。增资价格以第三方评估机构确认的宝湾物流股东全部权益(剔除永续债)评估价值76.49亿元为定价基础。

近年，宝湾物流的发展迅速，管理运营面积不断扩大，更于近年4月份达到500万平方米的仓储面积。但由于宝湾长期以重资产模式经营，其资产负债率也跟随规模持续攀升。因此，对于由单纯的重资产运营逐步转变为轻重资产联动发展有较高的期望。

深国际则以16亿元的价格收购三处高标仓项目。三处物流园分别位于上海市闽行区、天津市西青区、重庆市沙坪坝区，建筑面积分别约5.2万平方米、7.8万平方米和12万平方米。

深国际在公告里表示，将提升整体资金使用效率及盈利能力，实现向物流基础设施资产管理方的转型。

可以明显看到，在公募reits推行后，一批手上持有优质物流资产的企业开始寻求转型，由重资产向轻重资产联动，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商业模式闭环。