多地出台二手房参考价引导银行合理放贷 房地产金融“降杠杆”还有哪些招-凯发旗舰

     多地出台二手房参考价

     上海再出“重拳”规范二手房信贷市场，北京商报记者获悉，上海地区已有银行执行“三价就低”原则进行房贷额度审批。某国有大行上海支行个贷中心业务人员告诉北京商报记者，“三价就低”即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价，三者里面取最低的价格来审批贷款额度。

     所谓合同网签价是由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；交易中心核验价是由房地产交易中心评估的价格；银行评估价则是由银行信任的评估公司出具的交易房产的资产价值。以往，由于三个价格可能存在差异，这便给了房屋买卖双方及房屋中介机构操作“阴阳合同”的机会，通过各种方式虚构价格，达到避税、多贷款等目的。而“三价就低”后，将有效打击“阴阳合同”的生存空间，降低投机购房的杠杆。

     易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“就近期的政策看，贷款政策以收紧为导向，通过三价就低原则，可以压缩贷款额度。类似举措在某种程度上也配合了此前多地推出的二手房参考价制度，在这一制度下，买卖合同价也相对会降低，所以客观上也会使得可贷的资金规模降低，这样也在某种程度上管控了购房市场和房贷市场。”

     据了解，近期浙江衢州、广东东莞、浙江金华、江苏无锡、陕西西安等地也纷纷出台措施，通过执行二手房参考价，引导银行合理发放二手住房贷款。例如，8月7日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，建立二手住房成交参考价格发布机制，要求商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。

     再如，8月2日，东莞正式出台房地产调控新政“莞八条”，在二手楼盘网签交易价格常态化发布的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

     各地为何频繁出台二手房参考价相关政策？苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金认为，越来越多的地方发布二手房参考价，意图为直接对价格进行管制，热点地区房地产调控的核心目标是控制房价，当限购、限售、限制融资等间接手段无法有效抑制房价上涨时，只能通过直接管控价格的方式。更重要的是，参考价出台主要是为了压缩房贷额度，部分地区的参考价明显低于市场价，以参考价为基础的房贷额度远小于以市价为基础的额度。

     部分银行房贷额度已收紧

     在监管机构多轮政策的降温下，部分地区房贷额度已出现了较为明显的收紧态势。在咨询二手房贷款时，上海部分银行相关人士向北京商报记者介绍称“行内已无贷款额度”。以上海一城商行分行为例，该行个贷人员表示，“二手房商贷银行暂时没有额度，不受理申请”。

     北京商报记者此前调查发现，北京地区部分银行房贷额度也出现收紧，多家银行分行以及支行表示已无房贷额度。同时，资质审核也日益趋严，部分银行表示，客户有未还清消费贷或信用贷的，有可能会影响房贷的审批额度，甚至不能通过审批。

     在陶金看来，房贷额度收紧，意在压制购房需求，反映的是多地房地产调控继续趋严，更反映了当前调控政策仍然是从需求端出发的调控视角。

     银行房贷额度的收紧除了与银行自身信贷资金及放贷节奏有关，也与房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限这“两条红线”相关联。去年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%，并根据实际情况对占比超标的银行设置2年、4年调整过渡期。

     根据银保监会统信部副主任刘忠瑞此前表态，从银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度目前执行的情况来看，政策实施的效果初步显现。但是在执行的过程中，银保监会也发现了一些新的问题，主要是一些地方中小银行利用大型银行房产贷款集中度压降的时期，争抢房产贷款的市场份额，房地产贷款的增速较快，房地产贷款集中度上升。刘忠瑞表示，银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控的要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位，将进一步采取新的监管措施。

     信贷违规流入楼市排查力度不断加码

     从成效看，房地产贷款增速已呈现降低态势。根据央行日前披露的数据，6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，增速较3月末低1.4个百分点。其中，个人住房贷款余额36.6万亿元，同比增长13%，增速较3月末低1.5个百分点；住房开发贷款余额9.4万亿元，同比增长3.4%，增速较3月末低2.4个百分点。

     在房地产贷款集中度措施、对涉房信贷政策持续“打补丁”等一系列操作外，各地监管机构对商业银行违规涉房性贷款的排查也日益趋严。据北京商报记者此前统计，今年以来银保监系统披露的涉房贷款罚单超过百张，被罚主体涉及数十家银行。

     而在银保监会和各地银保监局年中工作会议上，严控房地产市场金融风险、严格执行房地产贷款集中度管理要求、防止银行资金违规流入房地产市场等要求也多被提及。更有监管机构“晒”出排查成果，例如，8月7日，“深圳发布”披露，针对信贷资金违规流入房地产领域问题，深圳金融监管部门经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

      谈及未来房贷监管的重点和趋势，严跃进认为，从监管的重点来看，关键是要防范房地产金融风险。实际过程中，还是要严查各类违规资金流入房地产。后续看，信贷政策只会收紧，而没有放松的空间。

      陶金也指出，未来房贷监管的总体趋势仍将是继续趋严。对监管层来说，除了加强监管和处罚力度、提升监管能力、编织更细密的监管网络外，更多的还是需要依靠银行业的监管体系，引导各家银行严格落实贷前贷中和贷后的账户和资金风险管理，并对银行违规行为予以更大力度的处罚，以提高违规成本。