前7个月多家房企拿地销售比踩红线-凯发旗舰

8月10日晚间,金科股份发布7月经营简报,1-7月销售额1187亿元,成为前7个月第23家销售额过千亿的房企。

虽然7月单月多家房企销售金额同比有所下滑,但得益于上半年良好的销售业绩,今年前7个月,房企的销售业绩好于去年同期。根据克而瑞数据,2020年同期,销售额过千亿的房企为14家。

销售回款是支撑房企拿地的主要底气,在全国主要22个城市实施集中供地,以及三道红线、两个上限等政策影响下,房企拿地策略日益分化。

dm数据显示,前7个月,拿地金额超过500亿元的房企有11家,2020年上半年,达到这一金额的房企已经达到了14家。

但从单家房企拿地金额来看,2020年上半年,没有一家房企的拿地超过千亿,而2021年上半年,保利、融创、万科和招商蛇口(001979,股吧)等4家房企拿地金额超过千亿。

2020年三道红线政策出台时,监管层还要求房企拿地销售比不得超过40%,近期,监管层再次强调了这一要求。

根据dm数据,今年前7个月,50家销售金额排名靠前的房企中,已经有12家拿地销售比超过了40%的监管红线。2020年全年50强房企中,拿地销售比超过40%的也是12家。

但与2020年只有1家房企拿地销售比超过60%相比,今年前7个月,拿地销售比超过60%的房企数量达到了4家,其中越秀地产和卓越置业分别为67%和65%,建发、招蛇分别达到了78%和77%。

拿地销售比突破红线的房企中,除了卓越置业、中骏集团和龙光地产等3家为民营房企,其他9家均为央企或地方国企背景的房企。

有的房企虽然拿地金额较高,但由于销售金额基数大,并没有触碰红线,比如万科的拿地销售比为33.8%,融创中国是31.3%,碧桂园只有25.5%,中海地产为20.2%。

也有一部分房企,由于流动性风险等因素,今年在土地市场上鲜有作为,前7个月,top10房企的中国恒大、世茂集团等拿地金额在50亿元左右;千亿房企的新力地产、时代中国、合景泰富、中国奥园、富力地产和蓝光发展等房企的拿地金额均低于50亿元。

从权益拿地金额来看,今年前7个月,50强房企中,万科和保利均超过千亿级别,中海、融创、绿城、招蛇、华润置地和碧桂园拿地金额在500亿-1000亿元之间;权益拿地金额低于百亿的有16家。

同期,50强房企中,拿地权益比高于70%的有35强,其中碧桂园、龙光、中铁置业、金茂、中海等房企的权益比均在90%以上;拿地权益比低于50%的只有4家,分别为融创、中南、奥园和中交房地产

前7个月拿地销售比虽然不代表全年,但一定程度会限制部分超标严重房企下半年的拿地力度。一家top10房企的人士告诉经济观察网,其所在公司下半年会暂停在招拍挂市场拿地,转而在收并购方面寻找机会。

前7个月拿地销售比超标的房企中,大部分是上半年拿地较为迅猛的房企,尤其以建发、越秀、卓越、德信等对规模具有进一步诉求的房企。

在三道红线和两个上限监管政策下,加上7月一二手房成交同比下滑的情况下,回款和现金成为多数房企的核心考核指标,一定程度上,也制约着房企在土地市场的冲动。

当然,不同房企对土地的诉求不同,对规模抱有进一步希望的房企,更看重土地的变现能力和现金回收的周期,为此甚至不惜牺牲利润;但更多的规模房企拿地看重的是利润空间,即便影响推货也在所不惜。

上述房企人士认为,他们公司一直紧盯着拿地销售比指标,实际上这一指标后面临着什么惩处,现在还没有明确结论,“主要担心来个什么措施,到时候被打个措手不及,实际上我们更担心的是拿地资金做穿透式监管”。


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