（一）住房问题，是亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投资了1760多亿元，建成了13亿多平方米住房。但是，城镇住房供需的矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法，存在着严重弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需要，国家的负担越来越重。分房中的不正之风已成为一个严重的社会问题。几十年的实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题，必须坚持进行改革。
住房制度改革是一个带有全局性的问题。现在，由于需求最迫切的住房这个大商品没有进入商品市场，人们就把购买力转移到别的方面，使城镇居民消费结构很不合理。解决好住房制度改革问题，可以促进消费结构趋向合理，有利于产业结构的调整，还可以使本来应该成为国民经济支柱之一的建筑、建材业和潜力很大的房地产业充分发挥活力，成为国家的一项重要财源。
住房制度改革，既有它的重要性和紧迫性，又有它的艰巨性和复杂性。我国城镇居民的住房情况差别很大，很不平衡。目前我国职工的工资水平比较低，国家、企业、个人的经济承受能力都比较弱。这些情况，决定了住房制度改革有比较大的难度，不可能一蹴而就。如何在不太宽松的条件下迈出住房制度改革的步子，逐步进入新的轨道，经过若干年的努力，实现住房商品化，这是摆在我们面前的一个重大课题。
（二）近几年来，许多专家、学者和实际工作者对住房制度改革进行了论证，探索改革的途径。不少城市、企业、事业单位，积极进行了有益的尝试，摸索了一些办法。1986年初，国务院领导同志总结了有些城市的经验，同时针对有的做法没有从根本上解决问题的情况，提出了“提高房租，增加工资”和制定合理政策鼓励职工自己买房的住房制度改革基本构思，并提出了分步实施的设想。起步阶段，要在国家基本上不增加新的财政负担的情况下，采取“空转”的办法把资金运转通。先发给职工住房券，只能用于交房租、买房子。再把原来各种渠道用于住房的资金疏导理顺，并随着各方面随受能力的提高，将住房券逐步转化为工资，实现住房商品化。
烟台、蚌埠、唐山、沈阳、常州等城市，根据国务院领导同志提出的构思，结合本市的实际，分别提出了实施方案或设想。烟台、蚌埠的做法是“提租发券，空转起步”，住房券采取“以证代券，差额结算，沉淀统筹，纳入住房基金”的流转形式，做到一手发出去，一手收回来，不冲击市场。他们经过大量调查、测算，摸拟动转，具体制定了改革范围、租金标准、发券系数、减免补政策，把改革的代价控制在各方面能够承受的范围以内。唐山市的做法也属于这一类型。烟台市还确定，在旧房“空转起步”的同时，新建住房一开始就进入“实转”。沈阳市根据大城市的特点，采取“实转起步，分批改革，渐进就位”的做法。先从有自管房和留利情况好的大企业做起，使之尽快实现住房资金的良性循环，然后分批扩大到其他单位，以分解一下子铺开可能带来的风险。常州市提出了“筹资提租，实转起步”的设想。打算先疏导理顺原有各种渠道的住房资金，并予以合理核定，固定来源，纳入住房周转基金，在起步时就能够相应地实现良性循环。目前正在进一步测算、论证。其他一些城市，也在探索做法，情况正在继续发展。总的看，我国城镇住房制度的改革目前还处在探索和试点阶段，但已经有了一个良好开端。
（三）会议认为，城镇住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划的商品经济的要求， 实现住房商品化，即将现在的实物分配逐步转变为货币分配，由住户通过商品交换购买或租用住房，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条具有中国特色的解决城镇住房问题的新路子。我们的国家很大，情况比较复杂，住房制度改革又带有很大的地区特点，应由各地根据总的目标，因地制宜选择适合本地情况的做法，但在重大方针政策上全国要有统一要求，以便加强宏观控制，并与将来全国性工资调整相衔接。根据国务院领导同志讲话的精神和各地近年来的探索实践，会议着重研究了以下几个政策性问题。
一、合理调整公房租金
要合理确定公房租金标准，这是住房制度改革的重要环节。租金定得太低，不仅不能以租养房，而且租、买比价不合理，难以吸引个人买房，失去了改革的意义。现在可先折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金5项因素计租，大体上每平方米住房使用面积实际租金应在1元以上。在提高房租的同时，按工资的一定比例发住房券，即“提租发券”。为了减轻财政和企业的负担，使改革容易起步，目前改革的范围只限定住公房职工（包括退离休职工），住自己房子和租住私人房子的职工暂不参加，即只提高公房租金，给住用公房的职工发住房券，并规定只能用于交新增房租和买房子。待条件具备时，再逐步把住房券纳入工资中去，实现“提租增资”，并逐步把改革范围扩大到住私房的职工。
要严格控制发券系数（发放住房券金额占平均计券基本工资的比例）。发放的住房券总额应与新增加的租金总额相持平。如果额外多发住房券，收不回来的就会增多，国家和企业负担不起。要严格地科学地掌握各种有关数据，包括职工人均使用面积、每平方米住房平均租金额、职工平均计券基本工资等，实事求是地确定发券系数。考虑到各地情况不尽一致，发券系数以控制在18%～25%以内为宜。
二、坚持多住房多拿钱原则和在一定时期内实行减免补政策多住房多拿钱，应当作为住房制度改革的一条基本原则。推行住房商品化，就要按商品原则办事。现行工资制度已经基本上体现按劳分配，工资收入高的人，领的住房券也多。不能再在改革中搞等级制。
对建国前参加革命工作的老干部、社会救济户、优抚对象和低收入的住户，如果因为领得的住房券不足支付提高后的房租，增加支出较多的，可视其家庭人均收入和住房面积的不同情况，实行一定时期内减、免、补的政策。减、免、补的支出额，控制在占发券总额的5%左右。
改革后进住公房的增支户，住房多少是根据自己的经济承受能力进行选择的，不实行减、免、补。至于少数特殊困难户，可按正常的福利性补助的途径，由各单位自行解决，不要同改革纠缠在一起。
对那些住非租赁公房和动迁户的职工，在其不交纳住房租金期间，不予发券。
三、积极鼓励职工个人购买住房
住房制度改革的主要目的之一是推动职工个人购买住房，把群众的购买力主要引导到改善居住条件上来，通过国家、企业和职工的共同努力，加快解决住房困难，并改变目前消费结构不合理的状况。因此，能否卖出房子是衡量改革成功与否的一个重要标志。
要合理确定住房售价。出售给职工的新房，售价按单方工程造价计算。其它公共设施建设费用和建筑税、能源交通重点建设基金等不应摊入售价内，各种配套费用应逐步理渠道加以解决。旧房可按原造价和重置价的平均价格成新折扣计价，或者按质量成新程度重新估价。砖混结构的单元套房，每平方米建筑面积售价一般不能低于100元，严格防止贱价出售，搞新的不正之风。
要对职工买房采取优惠措施，职工个人买房除自己要支付不低于房价30%的现金外，剩下部分可向银行申请长期低息抵押贷款。留利多的企业单位，可以根据条件给低收入的职工贴息。
购买新房的职工，每月领的住房券可以用于偿还银行贷款；购买旧房的职工，首次付款不得低于房价的30%，还可以用应得的住房券提前抵交房款，但不得超过房价的50%，其余房款可以在7至10年内按月付现款。首次付款超过规定比例，可给予相当于超过部分存款利息的优惠折扣。
对职工个人按单方工程造价出售的公房，产权归个人所有，可以使用和继承，如出售必须卖给原出售单位。
开发公司的新建住房，先卖给职工个人，后卖给单位；单位的新建住房，先卖后租。今后商品住房可按不同的档次建造，主体结构与内部装修可分开搞，分别计算价格，以便购房户根据各自的需要和经济条件选购。从现在开始，不准再建大面积、高标准装修的住房低价出租。新建住房要以中小户型为主，设计上要为将来改造留有余地，尽可能方便住户。
四、建立住房基金
现在，每年国家和企业、事业单位用于新建职工住房的资金达200多亿元。加上为维修、管理现有的近20亿平方米住房而支出几十亿元，以及许多单位发给职工个人的房租补贴等，总数约300亿元左右。这些钱一直分散使用，只有投入没有产出，连住房的简单再生产都不能维持。进行住房制度改革，就要是把这部分围绕住房生产、经营、消费的资金集中起来，在同级财政部门参与下分别进行核定，变无序为有序，使之合理化、固定化、规范化，建立住房基金。住房基金可以从这样几个方面筹集：（1）各级财政原来用于住房建设、维修和房租补贴的资金；（2）企业按规定提取的住房折旧费和大修理基金；（3）企业从留利中用于建房的自筹资金；（4）企业、事业单位预算外收入按一定比例提取的资金；（5）出售新建住房和旧住房回收的资金；（6）按一定比例从建筑税和房产税提取的资金。住房基金分城市住房基金和企业、事业单位住房基金两个层次。同时，为鼓励和扶持职工购房、建房，企业、事业单位可建立职工个人购、建房基金，资金来源包括职工个人住房券的剩余部分和从其它消费基金中提取的一部分资金等。
以上住房基金，所有权不变，定向用于住房的生产、经营和消费，不得挪作他用。要作为专项资金，由相应的金融机构集中管理，控制使用，以保证住房制度改革和今后住房建设有一个固定的资金渠道。
在改革起步时，12%的发券额（相当新增租金所含的房产税）先进入企业成本（或机关事业单位财政预算），以用作改革所需的资金，包括用于减免补的资金。其余88%的发券额通过疏导、理顺原有住房资金渠道，除原已进入成本的外，其他部分逐步纳入企业成本（或机关事业单位财政预算）。实现由“空转”过渡到“实转”。
五、银行要大力支持和密切配合住房制度改革
住房制度改革，仅靠财政不行，要走金融的路子。在改革中银行不仅承担住房资金运转的大量结算业务，更重要的是要为住房制度改革、推行住房商品化筹集和融通资金。为此，在烟台市和蚌埠市成立住房储蓄银行，进行试点，由中国人民银行会同住房制度改革领导小组办公室帮助两市尽快把银行建立起来。其它试点城市可以依托在一家银行，成立单独经营、独立核算、资金自求平衡、利差自行消化的房地产信贷部，以便多方面创造经验。六、在一定时间内对有关住房建设和经营的税收实行优惠政策向职工个人出售的商品住房，经营单位可免缴建筑税和营业税；职工个人第一次购买公有住房，免交契税；经营国家直管公房的单位，在改革起步期间，免交房产税；对房产经营部门能源交通重点建设基金的征收，按财政部（83）财税字第72号文《关于印发征集国家能源交通重点建设基金问题解答的通知》附件的有关规定办理。新成立的住房储蓄银行，免交3年税款，免交存款准备金。
七、加强房产市场管理，切实做好住房维修和服务工作
随着住房商品化的逐步推开，要建立健全房产交易机构，并置于当地政府主管部门的管理和监督之下，严禁非法买卖，投机倒把，牟取暴利。房产的买卖、转让，必须按照有关规定，到房产管理部门登记、取证。住房的出售、出租价格，要纳入商品价格管理体系，物价部门和房地产管理部门要加强管理。商品住房出售后，要加强凯发旗舰的售后服务工作，方便住户，可由房屋修缮和经营单位在住户自愿的基础上，统一管理和保养维修，提供各种社会服务，收取合理的费用。
（四）住房制度改革是整个经济体制改革的重要组成部分，涉及面很广，政策性很强，必须切实加强对这项工作的领导。
一、要把住房制度改革摆到一个适当的、重要的位置上来，现行住房制度吃大锅饭的严重弊端，反射到经济的许多领域，生产、流通、分配领域的改革都与住房制度改革有密切的关系，它与物价、工资等各项重要改革是相辅相成的。住房制度改革搞好了，可以带动很多方面，早改早主动，越拖越不利。各级领导要把这项改革作为全局性问题，提到议事日程，不失时机地、积极慎重的推动这项改革。
二、加强对试点工作的领导。国务院各有关部门要与住房改革领导小组办公室大力协同，从各方面给予配合和支持，在矛盾中找出解决问题的办法。各省、自治区、直辖市要选择一、二个城市（区、县）进行试点。以取得经验；住房制度改革领导小组办公室直接指导联系的试点城市，同时也应是各省、自治区的试点。在改革的内容和做法上，只要符合国家确定的基本原则和政策，可以不拘一格，因地制宜地制定试点方案，进行试验。对面上城市的改革可以进行全面的或单项的改革试验，比如新房新租、超标加租、组织住房合作社等等。凡在试点城市的各单位，不论隶属关系，都执行当地政府制定的改革方案和各项规定。
三、搞好规划，分期分批进行改革。对住房制度改革，要积极坚定，慎重稳妥，实事求是，量力而行。烟台市的试点方案，经国务院批准后八月起试行；蚌埠、唐山市要抓紧修订方案，争取在三季度试行；沈阳市可根据本市具体情况分批进行改革；常州市要抓紧论证、测算，制订具体方案，今年内开始试行。邢台、镇江、锦州、南平、佛山、江门、兰州、重庆、石家庄、武汉、厦门、石河子等12个城市，原则上作为国家指导的第二批试点城市，要抓紧调查研究，制订试点方案，于明年上半年试行。要在总结试点经验的基础上，制订出全面规划，后年起在全国分期分批推开。就全国来说，先搞中等城市，后搞大城市；大城市本身也可以分批组织实施。初步设想，大体上用10年左右时间，基本完成我国的住房制度改革。
四、不断深化改革。下一步要围绕住房问题。对财政运行机制、信贷结构、与工资挂钩等几个问题，进行深入调查研究。现在国家、企业每年都有大量资金用于职工住房的建设、维修，要把这一部分资金的财政运行机制理顺，同时，从金融上合理调整信贷结构。这样既可以加快改革的进程，又可以使用于生产和生活的资金互不挤占；既稳定住房资金来源，又不影响企业生产后劲。房租最后要进入工资，问题在于找到合适的可行办法。这些问题解决了，住房制度改革才能进一步深入。
试点工作进展到一定程度，还要注意加强立法工作。在全国性法规制订之前，有条件的地方可以先制订一些地方性的法规。
五、做好宣传舆论工作。试点城市的情况表明，只要做好宣传解释工作，广大群众对这项改革是赞成和拥护的。但是它涉及千家万户，是不同人员之间利益关系的合理调整。因而要引导人们改变不符合有计划商品经济的观念，例如把低租金分配住房当作社会主义优越性的福利观念，按职务分住房的等级观念，把住房排除在个人消费支出以外的供给制观念等。对改革的目的和做法，各地主持和参与这项改革的同志要写点文章，多作宣传，消除群众的疑虑。
会议认为，只要我们不回避矛盾，勇于实践，开拓进取，精心研究，缜密组织，不断解决新问题，及时总结经验，完善方案，我们就一定能够迈开步子，有所前进，走出一条符合我国情况的解决城镇住房问题的路子来。
（1987年7月31日）