物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规模不断发展壮大和电子商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产的持续快速扩张。掌握物流地产的投资运营规律，掌控物流地产的投资机会显得尤为重要。
一、物流地产运营模式分析
物流地产属于工业地产的范畴，是指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流业务的不动产载体。与传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
物流地产发展规模不断壮大。以物流园区为例，2012年中国物流与采购联合会发布了《第三次全国物流园区(基地)调查报告》，报告显示2012年我国物流园区数量达到754家，与2006年的207家相比增长了264%。说明我国物流地产投资在过去几年保持较高的增速和投资规模。
物流地产的开发模式较多，当前国内物流地产的开发模式主要有以下几种。
(一)地产商开发、物流企业租赁的运营模式
这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的物流业务运营主要由物流企业开展。目前这种模式以普洛斯、安博置业、嘉民集团等为代表。这种模式的优点是对于物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；对于入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。
(二)物流企业独立开发经营模式
物流企业作为相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自主经营，自主管理。当前国内大多数物流企业都是这种模式。该模式优点是可以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带来的额外收益。缺点就是在地产开发出去需要投入大量的资金，运营成本比较高。国内比较典型的企业就是传化公路港物流有限公司和林安物流公司。
(三)地产商与物流企业合资开发运营模式
该模式就是物流企业、物流地产开发商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。该模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流企业在物流功能设计、物流运营方面的优势，实现物流企业和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
(四)第三方整合开发运营模式
通过第三方将物流企业和地产商各自的资源进行整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流企业和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用系统的支持。
(五)政府主导的经济开发区模式
是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区等物流基础设施作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划意识形态。二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所建设的物流园区大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。直接导致建设好的物流园区入驻企业数量少、企业经营规模不大、空置率高等后果。
二、物流地产投资面临的问题
虽然我国物流地产发展速度较快，但我国物流地产投资面临的以下问题。
(一)物流地产用地问题
通过对全国物流园区、物流中心的考察，结合笔者多年物流地产策划与规划设计工作经历，用地问题依然是物流地产发展存在的主要问题。一是物流地产“圈地”现象广泛存在，物流地产的规模取决于潜在的市场需求，然而在实际操作中部分企业为以较低价格获取土地，夸大物流园区、物流中心的市场需求，以便获取更多的物流用地指标，在获取土地指标后不按拿地合约进行开发建设。二是物流地产建设用地指标不足，当前我国供地受制于18亿亩耕地红线制约，在部分有真正物流需求的城市由于建设用地指标不够导致物流园区不能按期建设，尤其是在一线城市物流用地建设指标不足问题十分突出。三是物流地产用地性质变更较为普遍，部分企业以较低的仓储物流用地价格获取土地后，通过市场运作将其变为商业用地进行商业开发，企业虽获取了高额利润但同时也阻碍了城市物流园区的建设发展。
(二)物流地产经营问题
虽然我国目前物流园区、物流中心的数量较多，但是从物流地产的物流和经济效益分析，总体水平不高。一是部分物流节点设施在建设前期没有摸清市场需求，导致物流节点设施建成后招商困难，招商后经济效益较差、投资回收期长。二是物流节点经营模式存在问题，部分物流节点的开发主体为房地产开发商，开发商将物流节点内设施建成后出售给投资商，从而使物流节点管理主体对园区失去管控能力，这也是导致物流节点经营困难的重要原因之一。
(三)物流节点规划问题
物流节点规划涉及城市物流产业规划和具体物流节点规划，城市物流产业规划应解决一个城物流节点的数量、功能、用地面积，但是目前我国城市物流规划确定的物流节点用地面积主要依靠主观判断，部分物流园区面积达几十平方公里，实际是经济开发区的概念，物流功能区只是其中很小一部分。物流节点规划则应解决市场需求、定位和功能布局问题，但是当前众多物流节点规划没有分析研究真实物流需求，这也是物流园区等节点设施建成后经营困难的主要原因。
(四)物流节点政府管理问题
政府在物流园区管理方面主要是政策制定与执行，当前地方政府在促进物流园区方面制定的政策措施较多，包括土地、税收、车辆通行等方面，但是政策的可操作性和执行力度参差不齐。如某市制定了禁止大型货车市区通行，在城市主要出入口规划建设了物流园区，但由于政府执行力度不够，大型货车依然在市区通行，导致物流园区建成后运营困难。部分物流园区由于政府对规划执行力度不够，投资企业为追求效益最大化私搭乱建，对园区形象、规范化管理和长期发展十分不利。
(五)产业发展关系问题
物流地产作为相关资源和要素在空间上的聚集平台，必然与其相关的产业融合联动发展。物流节点与批发型的专业市场、物流节点与一般组装型的加工工业在空间上已密不可分，但是在物流节点发展过程中尤其是物流园区内建设商贸市场在可操作性、用地性质、政策享受方面政府面临两难的选择，学术界对此也争议较大。
三、物流地产投资的发展趋势
地产商将成为物流地产开发的主要力量。随着我国房地产市场增速放缓和房地产市场供需趋于均衡，传统的住宅和商业地产项目利润率将逐步下降，物流地产将成为地产商新的投资热点。近几年除了国际知名物流地产商如普洛斯、嘉民集团、安博置业等在国内快速扩张外，传统商业地产和住宅地产开发企业也纷纷涉足物流地产，如今年5月，万科正式签约廊坊新兴产业示范区物流项目，标志着万科正式迈入物流地产领域，保利地产近两年先后在广州、乌鲁木齐等地开发建设了多个物流地产项目。地产商投资物流地产的原因除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、回报稳定的特点。
(一)物流地产基金、投资银行成为物流地产投资的重要力量
麦格理集团、新加坡腾飞集团、安博置业、嘉民集团等国际物流地产巨头之所以能够在我国物流地产领域实现快速扩张，关键在于其得到了境外物流地产基金和投资银行的支撑。当前，国内的物流地产私募股权基金也较多，对于区位交通条件优越、市场需求较大、租金回报率较高的物流地产项目物流地产基金的投资积极性较高，未来物流地产基金和投资银行将在物流地产发展领域发挥越来越重要的作用。
(二)物流企业与地产企业合作趋势更强
物流企业将成为地产商重要凯发旗舰的合作伙伴，目前我国物流地产还是主要由地产商来进行，这是因为物流地产需要大量的资金投入、丰富的地产开发经验，但是由于地产商对于物流领域的不熟悉，很容易造成目前商业地产大量过剩的现象。这就需要地产商和物流企业建立重要的战略伙伴关系，地产商充分吸收物流企业在选址、规划和运营管理等方面的经验，实现物流地产的良性运转。例如传化物流、林安物流等物流企业开始与各地房地产开发商合作，传化物流和林安物流主要输出品牌和管理，而物流地产基础设施的投资建设主要由当地的房地产开发商承担。
(三)政府在物流地产发展领域扮演重要角色
一个城市的物流用地和物流地产的发展具有较强的规划性，一般在各城市的物流产业发展规划中都会明确该城市的物流节点设施的布局方案、用地规模，企业在投资物流地产领域总体上应符合城市的物流产业发展规划。同时，物流地产有别于传统的住宅地产和商业地产，其在土地出让、税收、商业用地比例方面均有一定的谈判空间，企业在投资物流地产时需要与政府进行谈判，以便尽可能争取足够的优惠条件。总之，政府在城市物流地产发展过程中扮演十分重要的角色，对于指导城市物流地产持续健康有序发展发挥着重要作用。
四、物流地产投资对策思考
虽然我国物流地产经过近几年的高速发展，在部分区域已经呈现物流地产供大于求的局面，但是在一些产业后发地区、一线城市等区域物流地产依然存在较大投资潜力。
(一)承接产业转移和产业后发地区的投资机遇
随着我国加快产业结构调整的步伐和新一届政府着力打造丝绸之路经济带和长江经济带，以及我国大力实施新一轮对外开放，在我国中西部地区尤其是在长江经济带和丝绸之路经济带沿线城市，产业将迎来规模化扩张的新机遇，加上沿海地区的产业转移，这些城市的产业物流需求将快速增长，为这些产业提供配套服务的物流地产将出现新的投资机遇。
(二)一线城市满足电商发展的投资潜力
一线城市满足电商发展和城市生活需要物流地产投资潜力巨大，伴随着电子商务的飞速发展，我国商贸流通模式发生了较大变革，传统的实体店现货交易模式受到较大冲击，网络购物市场份额快速提高，带来了物流模式的巨大变革，一线城市在电子商务发展中由于人口规模较大，市场增长潜力较大，同时一线城市也扮演着区域电子商务分拨配送中心的角色，在一线城市满足电商发展需要的物流地产投资潜力巨大。此外，随着交通压力的不断增大，传统的配送模式亟待变革，在一线城市城郊结合部布局满足城市生活所需物资共同配送的物流地产需求较为强烈，这也是未来一线城市物流地产的重点投资领域。
(三)以物流环境营造实现产业扩张发展的投资领域
在我国经济和产业后发地区尤其是在我国中西部地区，单纯依托资源禀赋和产业基础很难实现产业扩张，亟待探寻一种新的产业发展模式即通过以物流为核心的产业发展环境营造实现该区域的产业扩张，进而带动物流需求的增长，借此契机配套发展物流地产。在我国中西部地区成都和重庆为了实现外向型产业发展，前期在国际航线开通、国际铁路集装箱班列开行方面给予了大量扶持，营造了满足电子产品面向全球快速分拨的国际物流服务体系，带动了以电子产品为核心的外向型产业的跨越式发展，通过产业的集聚配套形成了为外向型产业提供服务的综合保税区、国际物流园区等物流基础设施，其成功经验可供我国经济和产业后发地区借鉴，这也是我国物流地产未来重点的投资领域。
五、结束语
我国物流地产的发展方兴未艾，物流地产的规划建设、投资运营是一个系统工程，涉及政府部门较多、关联的产业也较为广泛，各级政府、行业协会、相关企业应加强沟通协调，共同促进物流地产的发展。伴随着我国产业结构调整、商贸流通模式变革和新一轮对外开放，未来我国物流地产还有较大发展空间，构建功能集约化、作业效率高效化、管理精细化的物流基础设施体系是未来物流地产的发展方向，他承载着服务城市、区域经济、产业发展和生产生活的重任，物流地产也必将成为地方经济发展的助推器。